Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-AFCCXM-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 60,2 m², piętro 1/2
ul. Mariacka, Zespół Dzielnic Śródmiejskich, Katowice
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 60,2 m²
- Piętro
- 1 z 2
- Rok budowy
- 1904
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Zespół Dzielnic Śródmiejskich
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-trzypokojowe-) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-katowice-mariacka-60m2) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-katowice-mariacka/ob/4764) · Gethome (gethome.pl/oferta/sprzedam-mieszkanie-katowice-ul-mariacka-6) · Nieruchomości-online (katowice.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,m3,z-aneksem-kuc)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 19% niższa od mediany 46 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (10 207 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 7717 zł/m²) za 60,2 m² wychodzi ok. 465 000 zł — oferta jest o 7% wyżej.
- 3W mieście Katowice ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 30% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 2.06.2026 (148 dni); połowa ogłoszeń w mieście Katowice wisi dłużej niż 156 dni.
- 5Mieszkanie jest na 5 portalach (Domiporta, Morizon, Gratka, Gethome, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2900 zł miesięcznie — przy tej cenie to 7% rocznie brutto.
- 7Ulica Mariacka: 2 ofert sprzedaży (mediana 7634 zł/m²), 6 transakcji w rejestrze (mediana 9000 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Katowice: mediana 9938 zł/m² z 4072 aktów za 12 miesięcy, +0% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 58 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 60,2 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 82 transakcje w 24 miesiące) mediana to 7717 zł/m², czyli ok. 465 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 60,2 m² | 1 | 499 000 zł | 8286 | — |
| Andrzeja Mielęckiego | 71 m² | 2 | 479 000 zł | 6747 | 99 m |
| Andrzeja Mielęckiego | 71,5 m² | — | 499 000 zł | 6979 | 99 m |
| Tadeusza Kościuszki | 71,6 m² | 2 | 459 000 zł | 6410 | 439 m |
| Stefana Batorego | 65 m² | 3 | 368 000 zł | 5662 | 588 m |
| Plac Oddziałów Młodzieży Powstańczej | 66,7 m² | — | 399 000 zł | 5982 | 604 m |
| Plebiscytowa | 53,3 m² | — | 579 000 zł | 10 863 | 612 m |
| Przemysłowa | 49 m² | 2 | 799 999 zł | 16 327 | 615 m |
| ul. Przemysłowa | 59,8 m² | 5 | 747 500 zł | 12 500 | 650 m |
| Księdza Piotra Skargi | 69 m² | 3 | 539 000 zł | 7812 | 653 m |
| Skargi | 51,1 m² | — | 599 705 zł | 11 727 | 653 m |
| ul. Słowackiego Juliusza | 60,5 m² | 3 | 600 000 zł | 9916 | 690 m |
| ul. Juliusza Słowackiego | 61 m² | — | 600 000 zł | 9836 | 694 m |
| ul. Juliusza Słowackiego | 60 m² | — | 599 000 zł | 9983 | 694 m |
| Juliusza Słowackiego | 60 m² | 3 | 600 000 zł | 10 000 | 694 m |
| Śródmieście | 60,5 m² | 3 | 514 335 zł | 8500 | 695 m |
Mediana podobnych — 11 727 zł/m²; to mieszkanie — 8286 zł/m² (−29%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 499 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 499 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 499 000 zł |
| 27.10.2026 | Gethome | dodane | 499 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 499 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Katowice
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9938 zł/m² (4072 transakcje); połowa transakcji między 7421 zł/m² a 11 833 zł/m²; +0% rok do roku.
- Rynek wtórny 8117 zł/m², pierwotny 11 360 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 11 826 zł/m² z 5201 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 156 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 8029 zł/m²; II kw. 2025 — 7962 zł/m²; III kw. 2025 — 8318 zł/m²; IV kw. 2025 — 8009 zł/m²; I kw. 2026 — 7991 zł/m²; II kw. 2026 — 8219 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.