Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-ILWCAQ-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 60 m², piętro 2/4
Lubelska, Krowodrza, Kraków
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 60 m²
- Piętro
- 2 z 4
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Krowodrza
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-krakow-krowodrza-lubelska) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-krakow-krowodrza-lubel)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 67% wyższa od mediany 19 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (16 900 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 16 226 zł/m²) za 60 m² wychodzi ok. 974 000 zł — oferta jest o 74% wyżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 15.09.2025 (408 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 93 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Gratka, Morizon), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3600 zł miesięcznie — przy tej cenie to 2,6% rocznie brutto.
- 7Ulica LUBELSKA: 8 ofert sprzedaży (mediana 22 144 zł/m²), 13 transakcji w rejestrze (mediana 17 519 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 916 zł/m² z 13 565 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 41 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 60 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 230 transakcji w 24 miesiące) mediana to 16 226 zł/m², czyli ok. 974 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 60 m² | 2 | 1 690 000 zł | 28 167 | — |
| Słomnicka | 53,3 m² | — | 1 372 700 zł | 25 754 | 80 m |
| Cieszyńska | 57 m² | 0 | 1 335 624 zł | 23 432 | 92 m |
| Cieszyńska | 53 m² | 5 | 1 372 700 zł | 25 900 | 92 m |
| ul. Śląska | 62,6 m² | 1 | 1 029 000 zł | 16 432 | 135 m |
| ul. Prądnicka | 50 m² | 0 | 799 000 zł | 15 980 | 335 m |
| Stanisława Staszica | 70 m² | — | 1 050 000 zł | 15 000 | 340 m |
| Stanisława Staszica | 63 m² | 0 | 980 000 zł | 15 556 | 340 m |
| ul. Krowoderska | 72 m² | 0 | 2 200 000 zł | 30 556 | 367 m |
| ul. Szlak | 61,1 m² | 3 | 1 319 000 zł | 21 588 | 382 m |
| Krowodrza | 56,4 m² | 1 | 1 257 664 zł | 22 299 | 444 m |
| Krowoderska | 54 m² | 4 | 1 318 320 zł | 24 413 | 459 m |
| Krowoderska | 54 m² | 5 | 1 308 240 zł | 24 227 | 459 m |
| Krowoderska | 54,5 m² | — | 1 308 240 zł | 24 000 | 459 m |
| Krowoderska | 68 m² | — | 1 001 470 zł | 14 728 | 459 m |
| Krowoderska | 54,9 m² | — | 1 318 320 zł | 24 000 | 459 m |
Mediana podobnych — 23 197 zł/m²; to mieszkanie — 28 167 zł/m² (+21%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 1 690 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 1 690 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 1 690 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 1 690 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 916 zł/m² (13 565 transakcji); połowa transakcji między 13 131 zł/m² a 17 005 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 730 zł/m², pierwotny 15 032 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 372 zł/m² z 21 682 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 93 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 876 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.