Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-YMTJZK-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 60 m², parter
Konik Polny, Białołęka, Warszawa
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 60 m²
- Piętro
- parter z 1
- Rok budowy
- 2013
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Białołęka
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-warszawa-bialoleka-kon) · Adresowo (adresowo.pl/o/mieszkanie-warszawa-bialoleka-ul-konik-polny-3) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-warszawa-bialoleka-konik-) · Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-trzypokojowe-) · Nieruchomości-online (warszawa.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,na-sprzedaz/2706)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 15% wyższa od mediany 51 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (13 100 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 13 544 zł/m²) za 60 m² wychodzi ok. 813 000 zł — oferta jest o 11% wyżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 22.10.2026 (6 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Mieszkanie jest na 5 portalach (Morizon, Adresowo, Gratka, Domiporta, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3700 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,9% rocznie brutto.
- 7Ulica Konik Polny: 16 ofert sprzedaży (mediana 11 655 zł/m²).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 51 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 60 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 53 transakcje w 24 miesiące) mediana to 13 544 zł/m², czyli ok. 813 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 60 m² | 0 | 900 000 zł | 15 000 | — |
| Sieczna | 53 m² | 2 | 749 000 zł | 14 132 | 98 m |
| Konik Polny | 65 m² | 0 | 860 000 zł | 13 231 | 121 m |
| Konik Polny | 59 m² | — | 645 722 zł | 10 950 | 140 m |
| Konik Polny | 59 m² | 0 | 760 000 zł | 12 881 | 284 m |
| Kartograficzna | 54 m² | 1 | 795 000 zł | 14 722 | 427 m |
| Głębocka | 56 m² | 2 | 699 900 zł | 12 498 | 428 m |
| Podłużna | 56 m² | 2 | 724 900 zł | 12 945 | 428 m |
| Kartograficzna | 56 m² | 1 | 729 000 zł | 13 018 | 467 m |
| Kartograficzna | 56,6 m² | — | 729 000 zł | 12 871 | 467 m |
| Kartograficzna | 56 m² | 0 | 749 000 zł | 13 375 | 524 m |
| Kartograficzna | 56 m² | — | 730 000 zł | 13 036 | 557 m |
| Kartograficzna | 56,6 m² | — | 749 000 zł | 13 233 | 557 m |
| Lewandów | 58,5 m² | — | 693 840 zł | 11 861 | 619 m |
| Lewandów | 58,7 m² | — | 633 960 zł | 10 800 | 619 m |
| ul. Głębocka 88A | 67 m² | — | 999 000 zł | 14 910 | 641 m |
Mediana podobnych — 13 100 zł/m²; to mieszkanie — 15 000 zł/m² (+15%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 900 000 zł |
| 27.10.2026 | Adresowo | dodane | 900 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 900 000 zł |
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 900 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 900 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.