Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-FN5IVC-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 60,3 m², piętro 1
ul. Generała Józefa Hallera, Dziesięciny II, Białystok
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 60,3 m²
- Piętro
- 1
- Rok budowy
- 1981
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Dziesięciny II
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-bialystok-dziesieciny-) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-bialystok-dziesieciny-gen) · Gethome (gethome.pl/oferta/sprzedam-mieszkanie-bialystok-ul-generala-) · Nieruchomości-online (bialystok.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,m3,z-kuchnia-z-)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 10% wyższa od mediany 13 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (8248 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 8132 zł/m²) za 60,3 m² wychodzi ok. 490 000 zł — oferta jest o 12% wyżej.
- 3W mieście Białystok ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 2% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 7.09.2026 (51 dni); połowa ogłoszeń w mieście Białystok wisi dłużej niż 16 dni.
- 5Mieszkanie jest na 4 portalach (Morizon, Gratka, Gethome, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2400 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,2% rocznie brutto.
- 7Ulica Generała Józefa Hallera: 6 ofert sprzedaży (mediana 9125 zł/m²), 31 transakcji w rejestrze (mediana 8638 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Białystok: mediana 9887 zł/m² z 4401 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 60 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 60,3 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 102 transakcje w 24 miesiące) mediana to 8132 zł/m², czyli ok. 490 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 60,3 m² | 1 | 549 000 zł | 9105 | — |
| Generała Józefa Hallera | 67 m² | 3 | 640 000 zł | 9552 | 185 m |
| Dziesięciny I | 60,5 m² | 1 | 435 000 zł | 7190 | 187 m |
| ul. Leszczynowa | 60 m² | — | 479 000 zł | 7983 | 205 m |
| Leszczynowa | 48,4 m² | — | 519 995 zł | 10 744 | 205 m |
| Leszczynowa | 60 m² | — | 370 000 zł | 6167 | 205 m |
| Porzeczkowa | 59,8 m² | — | 530 000 zł | 8863 | 219 m |
| Gajowa | 64 m² | — | 480 000 zł | 7500 | 361 m |
| Gajowa | 60,3 m² | — | 490 000 zł | 8126 | 361 m |
| Gajowa | 60 m² | — | 430 000 zł | 7167 | 361 m |
| Gajowa | 60,5 m² | — | 499 000 zł | 8248 | 361 m |
| Palmowa | 60 m² | 3 | 510 000 zł | 8500 | 398 m |
| ul. Palmowa | 49 m² | — | 490 000 zł | 10 000 | 398 m |
| Palmowa | 60 m² | 3 | 429 000 zł | 7150 | 398 m |
| ul. Palmowa | 62,7 m² | 1 | 595 000 zł | 9490 | 446 m |
| ul. Jarzębinowa | 60 m² | 1 | 419 000 zł | 6983 | 459 m |
Mediana podobnych — 8863 zł/m²; to mieszkanie — 9105 zł/m² (+3%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 549 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 549 000 zł |
| 27.10.2026 | Gethome | dodane | 549 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 549 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Białystok
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9887 zł/m² (4401 transakcji); połowa transakcji między 8582 zł/m² a 11 100 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 9709 zł/m², pierwotny 10 077 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 9998 zł/m² z 2276 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 16 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 9835 zł/m²; II kw. 2025 — 9822 zł/m²; III kw. 2025 — 9662 zł/m²; IV kw. 2025 — 9455 zł/m²; I kw. 2026 — 9895 zł/m²; II kw. 2026 — 9791 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.