Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-GEIS-H-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 60 m²
ul. Franciszka Barcza, Nagórki, Olsztyn
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 60 m²
- Dzielnica
- Nagórki
Ogłoszenia: Adresowo (adresowo.pl/o/mieszkanie-olsztyn-nagorki-ul-franciszka-barcz) · Nieruchomości-online (olsztyn.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie-w-bloku-mieszkaln)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 6% niższa od mediany 13 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (8817 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 10 923 zł/m²) za 60 m² wychodzi ok. 655 000 zł — oferta jest o 24% niżej.
- 3W mieście Olsztyn ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 10% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (1 dzień); połowa ogłoszeń w mieście Olsztyn wisi dłużej niż 31 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Adresowo, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2200 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,3% rocznie brutto.
- 7Ulica Franciszka Barcza: 19 ofert sprzedaży (mediana 9417 zł/m²), 113 transakcji w rejestrze (mediana 10 923 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Olsztyn: mediana 9299 zł/m² z 2244 aktów za 12 miesięcy, +8% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 42 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 60 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 126 transakcji w 24 miesiące) mediana to 10 923 zł/m², czyli ok. 655 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 60 m² | — | 499 000 zł | 8317 | — |
| Barcza | 48,3 m² | — | 459 000 zł | 9503 | 0 m |
| ul. Franciszka Barcza | 60 m² | — | 565 000 zł | 9417 | 0 m |
| Franciszka Barcza | 60 m² | 4 | 529 000 zł | 8817 | 0 m |
| Barcza | 60,4 m² | — | 499 000 zł | 8262 | 0 m |
| ul. Franciszka Barcza | 57,2 m² | 5 | 847 000 zł | 14 818 | 152 m |
| Boenigka | 60,2 m² | — | 545 000 zł | 9053 | 473 m |
| Jarocka | 60,2 m² | 4 | 559 000 zł | 9286 | 590 m |
| Jarocka | 52 m² | — | 770 000 zł | 14 822 | 590 m |
| Jarocka | 51 m² | 0 | 539 000 zł | 10 569 | 590 m |
| Zbigniewa Herberta | 60,2 m² | 3 | 429 000 zł | 7126 | 595 m |
| ul. Melchiora Wańkowicza | 60 m² | — | 550 000 zł | 9167 | 649 m |
| ul. Bolesława Jeziołowicza | 60,4 m² | 4 | 519 000 zł | 8593 | 672 m |
| Marii Dąbrowskiej | 51 m² | 1 | 710 000 zł | 13 922 | 730 m |
| ul. Biskupa Tomasza Wilczyńskiego | 69,7 m² | 2 | 599 000 zł | 8594 | 731 m |
| ul. Marii Dąbrowskiej 11 | 59,2 m² | 0 | 556 574 zł | 9400 | 756 m |
Mediana podobnych — 9305 zł/m²; to mieszkanie — 8317 zł/m² (−11%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Adresowo | dodane | 499 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 499 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Olsztyn
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9299 zł/m² (2244 transakcje); połowa transakcji między 8081 zł/m² a 10 538 zł/m²; +8% rok do roku.
- Rynek wtórny 9035 zł/m², pierwotny 9569 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 9968 zł/m² z 814 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 31 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 8757 zł/m²; II kw. 2025 — 8708 zł/m²; III kw. 2025 — 8934 zł/m²; IV kw. 2025 — 8808 zł/m²; I kw. 2026 — 8990 zł/m²; II kw. 2026 — 9209 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.