Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-T-MIVJ-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 58,8 m², piętro 3/4
ul. Włościańska, Zachód, Szczecin
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 58,8 m²
- Piętro
- 3 z 4
- Rok budowy
- 1975
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Zachód
Ogłoszenia: Gethome (gethome.pl/oferta/sprzedam-mieszkanie-szczecin-ul-wlosciansk) · Nieruchomości-online (szczecin.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,m3,z-kuchnia-z-o)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 11% niższa od mediany 22 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (9541 zł/m²) — i nie wyższa niż ceny transakcyjne obok: to okazja.
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 8884 zł/m²) za 58,8 m² wychodzi ok. 522 000 zł — oferta jest o 4% niżej.
- 3W mieście Szczecin ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 10% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 16.10.2026 (12 dni); połowa ogłoszeń w mieście Szczecin wisi dłużej niż 19 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Gethome, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2550 zł miesięcznie — przy tej cenie to 6,1% rocznie brutto.
- 7Ulica Włościańska: 3 ofert sprzedaży (mediana 12 226 zł/m²), 33 transakcje w rejestrze (mediana 9567 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Szczecin: mediana 10 350 zł/m² z 4035 aktów za 12 miesięcy, +10% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 9 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 58,8 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 72 transakcje w 24 miesiące) mediana to 8884 zł/m², czyli ok. 522 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 58,8 m² | 3 | 499 000 zł | 8486 | — |
| ul. Budziszyńska | 51,9 m² | 1 | 490 000 zł | 9450 | 178 m |
| Boryny | 52 m² | 10 | 450 000 zł | 8654 | 239 m |
| Inowrocławska | 64 m² | — | 599 000 zł | 9357 | 372 m |
| ul. Legnicka | 57 m² | — | 549 000 zł | 9632 | 797 m |
| Orawska | 64,7 m² | — | 699 000 zł | 10 804 | 1 km |
| ul. Szpitalna | 64 m² | — | 649 000 zł | 10 141 | 1 km |
| Milczańska | 47,8 m² | — | 559 900 zł | 11 709 | 1,2 km |
| ul. Milczańska | 53 m² | — | 500 000 zł | 9434 | 1,2 km |
| ul. Xawerego Dunikowskiego | 48 m² | — | 435 000 zł | 9063 | 1,5 km |
Mediana podobnych — 9450 zł/m²; to mieszkanie — 8486 zł/m² (−10%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gethome | dodane | 499 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 499 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Szczecin
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 10 350 zł/m² (4035 transakcji); połowa transakcji między 8436 zł/m² a 12 235 zł/m²; +10% rok do roku.
- Rynek wtórny 9428 zł/m², pierwotny 12 038 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 500 zł/m² z 3032 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 19 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 9101 zł/m²; II kw. 2025 — 9170 zł/m²; III kw. 2025 — 9317 zł/m²; IV kw. 2025 — 9447 zł/m²; I kw. 2026 — 9305 zł/m²; II kw. 2026 — 9560 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.