Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-SWJM2Q-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 58,7 m²
Szajnowicza-Iwanowa, Kielce
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 58,7 m²
Ogłoszenia: Nieruchomości-online (kielce.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,m3,przy-lesie/2674)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 23% wyższa od mediany 16 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (8828 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 9892 zł/m²) za 58,7 m² wychodzi ok. 580 000 zł — oferta jest o 10% wyżej.
- 3W mieście Kielce ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 15% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (0 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kielce wisi dłużej niż 65 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 1600 zł miesięcznie — przy tej cenie to 3% rocznie brutto.
- 6Ulica Jerzego Szajnowicza-Iwanowa: 15 ofert sprzedaży (mediana 11 775 zł/m²), 16 transakcji w rejestrze (mediana 12 639 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Kielce: mediana 9466 zł/m² z 2149 aktów za 12 miesięcy, +7% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 16 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 58,7 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 41 transakcji w 24 miesiące) mediana to 9892 zł/m², czyli ok. 580 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 58,7 m² | — | 639 285 zł | 10 900 | — |
| Świętokrzyskie | 65 m² | — | 625 000 zł | 9615 | 214 m |
| Mariana Raciborskiego | 64 m² | 1 | 565 000 zł | 8828 | 221 m |
| Piekoszowska | 55 m² | 7 | 575 000 zł | 10 455 | 580 m |
| Piekoszowska | 52 m² | — | 429 000 zł | 8250 | 580 m |
| Jurajska | 65,6 m² | — | 578 000 zł | 8811 | 602 m |
| Tektoniczna | 68 m² | — | 735 000 zł | 10 809 | 728 m |
| ul. Tektoniczna | 49 m² | — | 550 000 zł | 11 225 | 728 m |
| Massalskiego | 63,4 m² | — | 565 000 zł | 8912 | 866 m |
| Edmunda Massalskiego | 61 m² | 3 | 619 000 zł | 10 148 | 866 m |
| Dewońska | 66 m² | 2 | 535 000 zł | 8106 | 945 m |
| ul. Kazimierza Wielkiego | 63 m² | — | 576 000 zł | 9143 | 1 km |
| Sylwestra Kowalczewskiego | 64 m² | 4 | 520 000 zł | 8125 | 1,3 km |
| Kowalczewskiego | 62,6 m² | — | 499 000 zł | 7971 | 1,3 km |
| Edwarda Meissnera | 59 m² | 4 | 486 555 zł | 8247 | 1,4 km |
| Meissnera | 62,4 m² | 3 | 515 000 zł | 8259 | 1,4 km |
Mediana podobnych — 8828 zł/m²; to mieszkanie — 10 900 zł/m² (+23%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 639 285 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kielce
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9466 zł/m² (2149 transakcji); połowa transakcji między 7990 zł/m² a 10 939 zł/m²; +7% rok do roku.
- Rynek wtórny 8734 zł/m², pierwotny 10 052 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 200 zł/m² z 2150 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 65 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 8662 zł/m²; I kw. 2025 — 8615 zł/m²; II kw. 2025 — 8774 zł/m²; III kw. 2025 — 8747 zł/m²; IV kw. 2025 — 8589 zł/m²; I kw. 2026 — 8866 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.