Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-YSGBUO-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 58,9 m²
Rumiankowa, Białystok
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 58,9 m²
Ogłoszenia: Nieruchomości-online (bialystok.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,m3,z-kuchnia-w-)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 26 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (8861 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 6876 zł/m²) za 58,9 m² wychodzi ok. 405 000 zł — oferta jest o 26% wyżej.
- 3W mieście Białystok ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 2% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (1 dzień); połowa ogłoszeń w mieście Białystok wisi dłużej niż 16 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2200 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,2% rocznie brutto.
- 6Ulica Rumiankowa: 14 ofert sprzedaży (mediana 8659 zł/m²), 18 transakcji w rejestrze (mediana 6756 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Białystok: mediana 9887 zł/m² z 4401 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 51 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 58,9 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 30 transakcji w 24 miesiące) mediana to 6876 zł/m², czyli ok. 405 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 58,9 m² | — | 510 000 zł | 8659 | — |
| ul. Rumiankowa | 63 m² | — | 590 000 zł | 9365 | 0 m |
| Rumiankowa | 52,3 m² | — | 519 999 zł | 9943 | 0 m |
| Rumiankowa | 58 m² | 0 | 459 000 zł | 7914 | 0 m |
| Rumiankowa | 69,3 m² | — | 429 000 zł | 6191 | 0 m |
| Rumiankowa | 58 m² | 4 | 510 000 zł | 8793 | 0 m |
| Zielone Wzgórza | 58,9 m² | 0 | 540 000 zł | 9168 | 146 m |
| Różana | 62,9 m² | — | 479 000 zł | 7615 | 307 m |
| Konwaliowa | 63 m² | 3 | 639 000 zł | 10 143 | 394 m |
| Konwaliowa | 64 m² | — | 529 000 zł | 8266 | 394 m |
| Słonecznikowa | 61 m² | 3 | 439 000 zł | 7197 | 409 m |
| Zielone Wzgórza | 63,8 m² | 3 | 459 000 zł | 7194 | 425 m |
| Lniana | 63 m² | — | 415 000 zł | 6587 | 455 m |
| Magnoliowa | 61,3 m² | — | 529 000 zł | 8630 | 456 m |
| Magnoliowa | 66,7 m² | — | 579 000 zł | 8683 | 456 m |
| Magnoliowa | 61,3 m² | 4 | 409 000 zł | 6672 | 456 m |
Mediana podobnych — 8551 zł/m²; to mieszkanie — 8659 zł/m² (+1%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 510 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Białystok
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9887 zł/m² (4401 transakcji); połowa transakcji między 8582 zł/m² a 11 100 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 9709 zł/m², pierwotny 10 077 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 9998 zł/m² z 2276 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 16 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 9835 zł/m²; II kw. 2025 — 9822 zł/m²; III kw. 2025 — 9662 zł/m²; IV kw. 2025 — 9455 zł/m²; I kw. 2026 — 9895 zł/m²; II kw. 2026 — 9791 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.