Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-I3BBFY-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 59 m², parter
Przemiarki, Dębniki, Kraków
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 59 m²
- Piętro
- parter
- Rynek
- pierwotny
- Dzielnica
- Dębniki
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-krakow-debniki-przemiarki) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-krakow-debniki-przemia)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 78 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (15 100 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 15 938 zł/m²) za 59 m² wychodzi ok. 940 000 zł — oferta jest o 3% niżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 31.07.2026 (89 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 92 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Gratka, Morizon), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3500 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,6% rocznie brutto.
- 7Ulica PRZEMIARKI: 15 ofert sprzedaży (mediana 16 187 zł/m²), 11 transakcji w rejestrze (mediana 14 111 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 916 zł/m² z 13 565 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 52 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 59 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 84 transakcje w 24 miesiące) mediana to 15 938 zł/m², czyli ok. 940 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 59 m² | 0 | 911 727 zł | 15 453 | — |
| Przemiarki | 64 m² | 0 | 967 950 zł | 15 124 | 0 m |
| Przemiarki | 69 m² | 1 | 1 098 690 zł | 15 923 | 0 m |
| Przemiarki | 62 m² | 0 | 960 840 zł | 15 497 | 0 m |
| Przemiarki | 59 m² | 3 | 965 196 zł | 16 359 | 0 m |
| Przemiarki | 55 m² | 0 | 872 763 zł | 15 868 | 0 m |
| Przemiarki | 62 m² | 0 | 972 935 zł | 15 693 | 0 m |
| ul. Przemiarki | 69,7 m² | 2 | 1 180 000 zł | 16 922 | 78 m |
| Dębniki | 66,7 m² | 1 | 888 000 zł | 13 313 | 225 m |
| Raciborska | 64 m² | 3 | 989 000 zł | 15 453 | 260 m |
| Szuwarowa | 48 m² | 1 | 699 000 zł | 14 563 | 327 m |
| Zachodnia | 65 m² | — | 1 040 000 zł | 16 000 | 481 m |
| Kobierzyńska | 64 m² | 1 | 944 916 zł | 14 764 | 567 m |
| Kobierzyńska | 67 m² | 0 | 1 250 000 zł | 18 657 | 567 m |
| Kobierzyńska | 61 m² | — | 849 000 zł | 13 911 | 567 m |
| Kobierzyńska | 55,3 m² | — | 882 748 zł | 15 960 | 567 m |
Mediana podobnych — 15 225 zł/m²; to mieszkanie — 15 453 zł/m² (+1%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 911 727 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 911 727 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 916 zł/m² (13 565 transakcji); połowa transakcji między 13 131 zł/m² a 17 005 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 730 zł/m², pierwotny 15 032 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 379 zł/m² z 21 576 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 92 dni.
- Kwartalnie: I kw. 2025 — 14 017 zł/m²; II kw. 2025 — 14 612 zł/m²; III kw. 2025 — 14 835 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 700 zł/m²; I kw. 2026 — 15 056 zł/m²; II kw. 2026 — 15 110 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.