Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-UGSNIU-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 59 m²
Niska, Gdynia
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 59 m²
Ogłoszenia: Nieruchomości-online (gdynia.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-kuchnia-z-oknem/)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 16% wyższa od mediany 32 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (12 101 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 11 798 zł/m²) za 59 m² wychodzi ok. 695 000 zł — oferta jest o 19% wyżej.
- 3W mieście Gdynia ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 23% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (0 dni); połowa ogłoszeń w mieście Gdynia wisi dłużej niż 78 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2500 zł miesięcznie — przy tej cenie to 3,6% rocznie brutto.
- 6Ulica Niska: 13 ofert sprzedaży (mediana 11 875 zł/m²), 8 transakcji w rejestrze (mediana 12 027 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Gdynia: mediana 11 932 zł/m² z 2864 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 14 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 59 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 54 transakcje w 24 miesiące) mediana to 11 798 zł/m², czyli ok. 695 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 59 m² | — | 825 000 zł | 13 995 | — |
| Niska | 70 m² | 8 | 869 000 zł | 12 414 | 0 m |
| ul. Niska | 52,6 m² | 8 | 895 000 zł | 17 015 | 44 m |
| ul. Pańska | 60 m² | — | 780 000 zł | 13 000 | 210 m |
| ul. Widna | 52 m² | — | 669 000 zł | 12 865 | 296 m |
| Widna | 51 m² | 2 | 615 000 zł | 12 059 | 296 m |
| Pionierów | 65 m² | — | 830 000 zł | 12 769 | 306 m |
| ul. Nauczycielska | 52,4 m² | 3 | 595 000 zł | 11 355 | 357 m |
| ul. Polskiego Czerwonego Krzyża | 55,6 m² | 1 | 549 000 zł | 9874 | 442 m |
| Hodowlana | 60 m² | — | 698 500 zł | 11 642 | 528 m |
| ul. Krótka | 53,1 m² | 4 | 675 000 zł | 12 712 | 556 m |
| GRANICZNA | 49,1 m² | — | 530 000 zł | 10 794 | 597 m |
| Kielecka | 69 m² | 9 | 1 583 882 zł | 22 955 | 672 m |
| ul. 2 Morskiego Pułku Strzelców | 59 m² | — | 785 000 zł | 13 305 | 762 m |
| ul. 2 Morskiego Pułku Strzelców | 49 m² | — | 544 000 zł | 11 102 | 762 m |
Mediana podobnych — 12 712 zł/m²; to mieszkanie — 13 995 zł/m² (+10%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 825 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Gdynia
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 11 932 zł/m² (2864 transakcje); połowa transakcji między 9967 zł/m² a 14 584 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 11 663 zł/m², pierwotny 12 372 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 13 707 zł/m² z 3762 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 78 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 11 607 zł/m²; I kw. 2025 — 11 604 zł/m²; II kw. 2025 — 11 294 zł/m²; III kw. 2025 — 11 342 zł/m²; IV kw. 2025 — 11 952 zł/m²; I kw. 2026 — 11 733 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.