Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-WI-EAQ-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 59 m², piętro 1
Niska, Gdańsk
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 59 m²
- Piętro
- 1
- Rynek
- wtórny
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-trzypokojowe-) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-gdansk-niska-59m2-mzn2) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-gdansk-niska/ob/48720825) · Nieruchomości-online (gdansk.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,na-sprzedaz/269199)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 22% niższa od mediany 20 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (12 316 zł/m²) — i nie wyższa niż ceny transakcyjne obok: to okazja.
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 10 697 zł/m²) za 59 m² wychodzi ok. 631 000 zł — oferta jest o 10% niżej.
- 3W mieście Gdańsk ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 18% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 25.08.2026 (64 dni); połowa ogłoszeń w mieście Gdańsk wisi dłużej niż 58 dni.
- 5Mieszkanie jest na 4 portalach (Domiporta, Morizon, Gratka, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Ulica Niska: 2 ofert sprzedaży (mediana 10 225 zł/m²), 16 transakcji w rejestrze (mediana 12 005 zł/m²).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Gdańsk: mediana 12 686 zł/m² z 7171 aktów za 12 miesięcy, +4% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 10 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 59 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 91 transakcji w 24 miesiące) mediana to 10 697 zł/m², czyli ok. 631 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 59 m² | 1 | 569 000 zł | 9644 | — |
| Zakole | 53 m² | 4 | 639 000 zł | 12 057 | 123 m |
| Skiby | 63 m² | — | 1 050 000 zł | 16 667 | 214 m |
| Stryjewskiego | 48 m² | — | 530 000 zł | 11 042 | 235 m |
| Falck Polonusa | 70 m² | — | 799 000 zł | 11 414 | 454 m |
| Falck Polonusa | 70 m² | — | 710 000 zł | 10 143 | 454 m |
| ul. Nowotna 18 | 65,9 m² | 1 | 1 219 335 zł | 18 500 | 582 m |
| ul. Nowotna 18 | 56,2 m² | 1 | 1 006 159 zł | 17 900 | 582 m |
| ul. Kaczeńce | 70,1 m² | 0 | 579 000 zł | 8266 | 766 m |
| Jodłowa | 57 m² | — | 699 000 zł | 12 263 | 1,1 km |
| Dickensa | 53 m² | — | 529 000 zł | 9981 | 1,4 km |
Mediana podobnych — 12 057 zł/m²; to mieszkanie — 9644 zł/m² (−20%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 569 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 569 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 569 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 569 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Gdańsk
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 686 zł/m² (7171 transakcji); połowa transakcji między 11 076 zł/m² a 15 502 zł/m²; +4% rok do roku.
- Rynek wtórny 13 140 zł/m², pierwotny 12 111 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 921 zł/m² z 9234 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 58 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 12 766 zł/m²; I kw. 2025 — 13 013 zł/m²; II kw. 2025 — 13 028 zł/m²; III kw. 2025 — 13 131 zł/m²; IV kw. 2025 — 13 094 zł/m²; I kw. 2026 — 13 502 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.