Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-EGU0RZ-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 59 m², piętro 2/3
Ludwika Rydygiera, Bieżanów-Prokocim, Kraków
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 59 m²
- Piętro
- 2 z 3
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Bieżanów-Prokocim
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-krakow-biezanow-prokocim-) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-krakow-biezanow-prokoc) · Nieruchomości-online (krakow.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,przy-lesie/2692942)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 23% niższa od mediany 54 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (15 427 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 11 971 zł/m²) za 59 m² wychodzi ok. 706 000 zł — oferta jest o 1% niżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 28.08.2026 (61 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 92 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Gratka, Morizon, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2950 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,1% rocznie brutto.
- 7Ulica Ludwika Rydygiera: 15 ofert sprzedaży (mediana 13 736 zł/m²).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 916 zł/m² z 13 565 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 54 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 59 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 7 transakcji w 24 miesiące) mediana to 11 971 zł/m², czyli ok. 706 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 59 m² | 2 | 699 000 zł | 11 848 | — |
| Ludwika Rydygiera | 58 m² | 0 | 775 000 zł | 13 362 | 0 m |
| Rydygiera | 60,4 m² | — | 684 000 zł | 11 325 | 0 m |
| Ludwika Rydygiera | 60 m² | 0 | 684 000 zł | 11 400 | 0 m |
| Podłęska | 62,5 m² | — | 800 000 zł | 12 800 | 515 m |
| Erazma Jerzmanowskiego | 68 m² | 5 | 899 000 zł | 13 221 | 566 m |
| Erazma Jerzmanowskiego | 67 m² | 8 | 830 000 zł | 12 388 | 566 m |
| Marii Orwid | 52 m² | 1 | 946 015 zł | 18 193 | 650 m |
| Marii Orwid | 52 m² | 6 | 946 268 zł | 18 198 | 650 m |
| Marii Orwid | 52 m² | 5 | 941 040 zł | 18 097 | 650 m |
| Marii Orwid | 66 m² | 4 | 957 814 zł | 14 512 | 650 m |
| Marii Orwid | 50 m² | 1 | 894 432 zł | 17 889 | 650 m |
| Marii Orwid | 54 m² | 3 | 969 744 zł | 17 958 | 650 m |
| Marii Orwid | 53 m² | 1 | 936 496 zł | 17 670 | 650 m |
| Marii Orwid | 53 m² | 2 | 942 171 zł | 17 777 | 650 m |
| Marii Orwid | 54 m² | 1 | 967 120 zł | 17 910 | 650 m |
Mediana podobnych — 15 427 zł/m²; to mieszkanie — 11 848 zł/m² (−23%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 699 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 699 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 699 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 916 zł/m² (13 565 transakcji); połowa transakcji między 13 131 zł/m² a 17 005 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 730 zł/m², pierwotny 15 032 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 377 zł/m² z 21 529 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 92 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 876 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.