Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-RIP292-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 59 m²
ul. Ks. Tadeusza Borkowskiego, Podgrodzie, Olsztyn
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 59 m²
- Dzielnica
- Podgrodzie
Ogłoszenia: Adresowo (adresowo.pl/o/mieszkanie-olsztyn-podgrodzie-ul-ks-tadeusza-b)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 6% wyższa od mediany 43 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (11 000 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 7755 zł/m²) za 59 m² wychodzi ok. 458 000 zł — oferta jest o 50% wyżej.
- 3W mieście Olsztyn ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 10% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (1 dzień); połowa ogłoszeń w mieście Olsztyn wisi dłużej niż 31 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3000 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,3% rocznie brutto.
- 6Ulica Ks. Tadeusza Borkowskiego: 4 ofert sprzedaży (mediana 9960 zł/m²), 14 transakcji w rejestrze (mediana 8320 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Olsztyn: mediana 9299 zł/m² z 2244 aktów za 12 miesięcy, +8% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 34 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 59 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 60 transakcji w 24 miesiące) mediana to 7755 zł/m², czyli ok. 458 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 59 m² | — | 685 000 zł | 11 610 | — |
| Janusza Korczaka | 63 m² | 4 | 470 000 zł | 7460 | 235 m |
| ul. Polna | 60 m² | — | 460 000 zł | 7667 | 363 m |
| ul. Walentego Barczewskiego | 63 m² | — | 927 976 zł | 14 730 | 414 m |
| Lengowskiego | 70,3 m² | — | 499 900 zł | 7116 | 419 m |
| Iwaszkiewicza | 60,2 m² | — | 749 000 zł | 12 442 | 625 m |
| ul. Jarosława Iwaszkiewicza | 59 m² | — | 580 000 zł | 9831 | 625 m |
| Jarosława Iwaszkiewicza | 64 m² | 4 | 515 000 zł | 8047 | 625 m |
| ul. Konstantego Ildefonsa Gałczyńskiego | 60 m² | — | 759 000 zł | 12 650 | 719 m |
| al. Aleja Warszawska 103 | 65 m² | 0 | 420 000 zł | 6462 | 734 m |
| Kazimierza Jagiellończyka | 59 m² | 3 | 693 973 zł | 11 762 | 766 m |
| ul. Wincentego Pstrowskiego 14D | 69 m² | 3 | 734 000 zł | 10 638 | 930 m |
| ul. Wincentego Pstrowskiego 17 | 60 m² | — | 499 000 zł | 8317 | 930 m |
| ul. Wincentego Pstrowskiego 14E | 64 m² | 1 | 659 000 zł | 10 297 | 930 m |
| Pstrowskiego | 65 m² | — | 695 000 zł | 10 692 | 930 m |
| Wincentego Pstrowskiego | 65 m² | 4 | 899 000 zł | 13 831 | 930 m |
Mediana podobnych — 9379 zł/m²; to mieszkanie — 11 610 zł/m² (+24%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Adresowo | dodane | 685 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Olsztyn
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9299 zł/m² (2244 transakcje); połowa transakcji między 8081 zł/m² a 10 538 zł/m²; +8% rok do roku.
- Rynek wtórny 9035 zł/m², pierwotny 9569 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 9968 zł/m² z 814 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 31 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 8757 zł/m²; II kw. 2025 — 8708 zł/m²; III kw. 2025 — 8934 zł/m²; IV kw. 2025 — 8808 zł/m²; I kw. 2026 — 8990 zł/m²; II kw. 2026 — 9209 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.