Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-E_EEXN-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 59 m², piętro 1
Johanna Gottfrieda Herdera, Jaroty, Olsztyn
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 59 m²
- Piętro
- 1
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Jaroty
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-olsztyn-jaroty-johanna) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-olsztyn-jaroty-johanna-go) · Nieruchomości-online (olsztyn.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie-w-bloku-mieszkaln)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 25% niższa od mediany 54 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (10 346 zł/m²) — i nie wyższa niż ceny transakcyjne obok: to okazja.
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 8553 zł/m²) za 59 m² wychodzi ok. 505 000 zł — oferta jest o 9% niżej.
- 3W mieście Olsztyn ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 10% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 28.09.2026 (30 dni); połowa ogłoszeń w mieście Olsztyn wisi dłużej niż 31 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Morizon, Gratka, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Ulica Johanna Gottfrieda Herdera: 2 ofert sprzedaży (mediana 7553 zł/m²), 9 transakcji w rejestrze (mediana 7331 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Olsztyn: mediana 9299 zł/m² z 2244 aktów za 12 miesięcy, +8% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 51 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 59 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 63 transakcje w 24 miesiące) mediana to 8553 zł/m², czyli ok. 505 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 59 m² | 1 | 460 000 zł | 7797 | — |
| ul. Biskupa Tomasza Wilczyńskiego | 69,7 m² | 2 | 599 000 zł | 8594 | 219 m |
| Kanta | 63 m² | — | 569 000 zł | 9032 | 332 m |
| Wilczyńskiego | 61 m² | — | 520 000 zł | 8525 | 364 m |
| Wilczyńskiego | 53 m² | — | 510 000 zł | 9623 | 364 m |
| Biskupa Tomasza Wilczyńskiego | 60 m² | 3 | 568 000 zł | 9467 | 364 m |
| Biskupa Tomasza Wilczyńskiego | 61 m² | 3 | 525 000 zł | 8607 | 364 m |
| Biskupa Tomasza Wilczyńskiego | 55 m² | 3 | 499 000 zł | 9073 | 364 m |
| Boenigka | 60,2 m² | — | 545 000 zł | 9053 | 445 m |
| Ignacego Krasickiego | 59 m² | 0 | 594 000 zł | 10 068 | 447 m |
| Krasickiego | 65,4 m² | — | 449 000 zł | 6865 | 447 m |
| ul. Edwarda Mroza | 60 m² | — | 480 000 zł | 8000 | 482 m |
| ul. Edwarda Mroza | 60 m² | — | 685 000 zł | 11 417 | 482 m |
| ul. Wincentego Witosa | 60 m² | — | 582 000 zł | 9700 | 543 m |
| Bolesława Jeziołowicza | 60 m² | 2 | 599 700 zł | 9995 | 575 m |
| Jeziołowicza | 60,4 m² | — | 574 000 zł | 9503 | 575 m |
Mediana podobnych — 9503 zł/m²; to mieszkanie — 7797 zł/m² (−18%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 460 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 460 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 460 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Olsztyn
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9299 zł/m² (2244 transakcje); połowa transakcji między 8081 zł/m² a 10 538 zł/m²; +8% rok do roku.
- Rynek wtórny 9035 zł/m², pierwotny 9569 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 9968 zł/m² z 814 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 31 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 8757 zł/m²; II kw. 2025 — 8708 zł/m²; III kw. 2025 — 8934 zł/m²; IV kw. 2025 — 8808 zł/m²; I kw. 2026 — 8990 zł/m²; II kw. 2026 — 9209 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.