Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-BLN_FV-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 59 m²
ul. Hermesa, Osowa, Gdańsk
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 59 m²
- Dzielnica
- Osowa
Ogłoszenia: Adresowo (adresowo.pl/o/mieszkanie-gdansk-osowa-ul-hermesa-3-pokojowe-)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 3% niższa od mediany 19 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (12 757 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 12 639 zł/m²) za 59 m² wychodzi ok. 746 000 zł — oferta jest o 2% niżej.
- 3W mieście Gdańsk ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 18% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (1 dzień); połowa ogłoszeń w mieście Gdańsk wisi dłużej niż 58 dni.
- 5Ulica Hermesa: 3 ofert sprzedaży (mediana 12 314 zł/m²).
- 6Ceny transakcyjne w mieście Gdańsk: mediana 12 686 zł/m² z 7171 aktów za 12 miesięcy, +4% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 19 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 59 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 101 transakcji w 24 miesiące) mediana to 12 639 zł/m², czyli ok. 746 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 59 m² | — | 729 000 zł | 12 356 | — |
| Hermesa | 60 m² | — | 729 000 zł | 12 150 | 0 m |
| Eurydyki | 65 m² | 1 | 740 000 zł | 11 385 | 149 m |
| Eurydyki | 65,6 m² | — | 740 000 zł | 11 281 | 149 m |
| ul. Eurydyki | 66 m² | — | 889 000 zł | 13 470 | 149 m |
| ul. Homera | 65,8 m² | 1 | 839 000 zł | 12 757 | 178 m |
| ul. Galaktyczna | 57,2 m² | 3 | 653 268 zł | 11 425 | 241 m |
| ul. Galaktyczna | 57,1 m² | 3 | 650 568 zł | 11 390 | 241 m |
| Marsa | 70,5 m² | — | 810 000 zł | 11 489 | 313 m |
| Feniksa | 64,1 m² | — | 829 000 zł | 12 943 | 493 m |
| Feniksa | 50 m² | — | 649 000 zł | 12 975 | 493 m |
| ul. Homera | 51,8 m² | 2 | 838 000 zł | 16 181 | 536 m |
| Junony | 59 m² | 0 | 1 045 000 zł | 17 712 | 573 m |
| Junony | 57 m² | 1 | 699 000 zł | 12 263 | 573 m |
| Koziorożca | 62 m² | 4 | 819 000 zł | 13 210 | 686 m |
| Koziorożca | 69 m² | 1 | 896 000 zł | 12 986 | 686 m |
Mediana podobnych — 12 757 zł/m²; to mieszkanie — 12 356 zł/m² (−3%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Adresowo | dodane | 729 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Gdańsk
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 686 zł/m² (7171 transakcji); połowa transakcji między 11 076 zł/m² a 15 502 zł/m²; +4% rok do roku.
- Rynek wtórny 13 140 zł/m², pierwotny 12 111 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 921 zł/m² z 9234 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 58 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 12 766 zł/m²; I kw. 2025 — 13 013 zł/m²; II kw. 2025 — 13 028 zł/m²; III kw. 2025 — 13 131 zł/m²; IV kw. 2025 — 13 094 zł/m²; I kw. 2026 — 13 502 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.