Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-QSERDR-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 58 m²
Wysoki Stoczek, Białystok
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 58 m²
Ogłoszenia: Adresowo (adresowo.pl/o/mieszkanie-bialystok-wysoki-stoczek-3-pokojowe)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 3% niższa od mediany 39 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (9109 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 8905 zł/m²) za 58 m² wychodzi ok. 516 000 zł — oferta jest o 1% niżej.
- 3W mieście Białystok ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 2% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (1 dzień); połowa ogłoszeń w mieście Białystok wisi dłużej niż 16 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2250 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,3% rocznie brutto.
- 6Ulica Wysoki Stoczek: 2 ofert sprzedaży (mediana 8730 zł/m²), 17 transakcji w rejestrze (mediana 9429 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Białystok: mediana 9887 zł/m² z 4401 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 58 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 58 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 237 transakcji w 24 miesiące) mediana to 8905 zł/m², czyli ok. 516 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 58 m² | — | 510 000 zł | 8793 | — |
| Wysoki Stoczek | 60 m² | — | 520 000 zł | 8667 | 0 m |
| ul. Kołłątaja | 68,8 m² | 3 | 669 000 zł | 9724 | 112 m |
| Kołłątaja | 58,9 m² | — | 524 000 zł | 8896 | 178 m |
| Wysoki Stoczek | 48,2 m² | 3 | 389 000 zł | 8071 | 206 m |
| Łagodna | 48 m² | 2 | 365 000 zł | 7604 | 336 m |
| Aleja Jana Pawła II | 61 m² | 1 | 629 000 zł | 10 312 | 444 m |
| Aleja Jana Pawła II | 68 m² | — | 730 000 zł | 10 735 | 444 m |
| Swobodna | 60 m² | 1 | 449 000 zł | 7483 | 460 m |
| ul. Swobodna | 60 m² | — | 550 000 zł | 9167 | 460 m |
| ul. Swobodna | 63 m² | — | 499 000 zł | 7921 | 460 m |
| ul. Studzienna 2 | 69,3 m² | 2 | 750 194 zł | 10 830 | 575 m |
| ul. Rzemieślnicza | 60 m² | — | 455 000 zł | 7583 | 686 m |
| Rzemieślnicza | 48 m² | — | 512 298 zł | 10 673 | 686 m |
| Rzemieślnicza | 59,5 m² | — | 399 000 zł | 6706 | 686 m |
| Rzemieślnicza | 48 m² | — | 399 000 zł | 8313 | 686 m |
Mediana podobnych — 8891 zł/m²; to mieszkanie — 8793 zł/m² (−1%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Adresowo | dodane | 510 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Białystok
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9887 zł/m² (4401 transakcji); połowa transakcji między 8582 zł/m² a 11 100 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 9709 zł/m², pierwotny 10 077 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 9998 zł/m² z 2276 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 16 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 9835 zł/m²; II kw. 2025 — 9822 zł/m²; III kw. 2025 — 9662 zł/m²; IV kw. 2025 — 9455 zł/m²; I kw. 2026 — 9895 zł/m²; II kw. 2026 — 9791 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.