Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-1GWL2T-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 58,1 m²
Tymienieckiego, Łódź
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 58,1 m²
Ogłoszenia: Nieruchomości-online (lodz.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-aneksem-kuchennym/)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 15% wyższa od mediany 24 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (12 560 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 12 305 zł/m²) za 58,1 m² wychodzi ok. 715 000 zł — oferta jest o 17% wyżej.
- 3W mieście Łódź ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 17% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (0 dni); połowa ogłoszeń w mieście Łódź wisi dłużej niż 90 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2800 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4% rocznie brutto.
- 6Ulica Ks. Biskupa Wincentego Tymienieckiego: 47 ofert sprzedaży (mediana 14 000 zł/m²), 19 transakcji w rejestrze (mediana 10 854 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Łódź: mediana 9232 zł/m² z 7812 aktów za 12 miesięcy, +8% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 60 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 58,1 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 208 transakcji w 24 miesiące) mediana to 12 305 zł/m², czyli ok. 715 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 58,1 m² | — | 836 784 zł | 14 400 | — |
| Księdza Biskupa Wincentego Tymienieckiego | 54 m² | 1 | 710 000 zł | 13 148 | 0 m |
| Tymienieckiego | 54,2 m² | — | 888 552 zł | 16 400 | 0 m |
| Milionowa | 66,7 m² | — | 974 000 zł | 14 605 | 150 m |
| Milionowa | 61 m² | 2 | 1 040 000 zł | 17 049 | 150 m |
| Grabowa | 50 m² | 2 | 600 119 zł | 12 002 | 434 m |
| Grabowa | 52 m² | 1 | 633 696 zł | 12 187 | 434 m |
| Grabowa | 52 m² | 4 | 636 556 zł | 12 242 | 434 m |
| Grabowa | 52 m² | 2 | 635 956 zł | 12 230 | 434 m |
| Grabowa | 50 m² | 5 | 612 403 zł | 12 248 | 434 m |
| Grabowa | 50 m² | 3 | 600 875 zł | 12 018 | 434 m |
| Grabowa | 50 m² | 1 | 598 170 zł | 11 963 | 434 m |
| Grabowa | 51 m² | 2 | 612 417 zł | 12 008 | 434 m |
| Grabowa | 51 m² | 3 | 612 869 zł | 12 017 | 434 m |
| Grabowa | 50 m² | 4 | 601 855 zł | 12 037 | 434 m |
| Grabowa | 51 m² | 5 | 645 706 zł | 12 661 | 434 m |
Mediana podobnych — 9605 zł/m²; to mieszkanie — 14 400 zł/m² (+50%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 836 784 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Łódź
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9232 zł/m² (7812 transakcji); połowa transakcji między 7614 zł/m² a 10 581 zł/m²; +8% rok do roku.
- Rynek wtórny 7807 zł/m², pierwotny 10 003 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 311 zł/m² z 7948 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 90 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 2315 zł/m²; II kw. 2025 — 9274 zł/m²; III kw. 2025 — 9634 zł/m²; IV kw. 2025 — 7898 zł/m²; I kw. 2026 — 7741 zł/m²; II kw. 2026 — 7799 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.