Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL--FKTLI-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 58,2 m²
Rolna, Poznań
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 58,2 m²
Ogłoszenia: Nieruchomości-online (poznan.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie-w-bloku-mieszkalny)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 21% wyższa od mediany 65 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (12 054 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 11 512 zł/m²) za 58,2 m² wychodzi ok. 669 000 zł — oferta jest o 27% wyżej.
- 3W mieście Poznań ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 10% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (0 dni); połowa ogłoszeń w mieście Poznań wisi dłużej niż 47 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3000 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,2% rocznie brutto.
- 6Ulica Rolna: 13 ofert sprzedaży (mediana 12 569 zł/m²).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Poznań: mediana 11 496 zł/m² z 8513 aktów za 12 miesięcy, +6% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 46 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 58,2 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 73 transakcje w 24 miesiące) mediana to 11 512 zł/m², czyli ok. 669 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 58,2 m² | — | 850 000 zł | 14 617 | — |
| Rolna | 50 m² | 2 | 599 000 zł | 11 980 | 0 m |
| Rolna | 55 m² | — | 839 000 zł | 15 266 | 0 m |
| Hetmańska | 63,4 m² | — | 761 160 zł | 12 000 | 407 m |
| Hetmańska | 57 m² | 3 | 661 224 zł | 11 600 | 407 m |
| Hetmańska | 57,6 m² | — | 661 224 zł | 11 482 | 407 m |
| Hetmańska | 49 m² | 6 | 515 000 zł | 10 510 | 407 m |
| Hetmańska | 63,4 m² | — | 633 000 zł | 9986 | 407 m |
| Hetmańska | 58 m² | 9 | 580 000 zł | 10 000 | 407 m |
| Dolna Wilda | 51,1 m² | — | 848 737 zł | 16 600 | 500 m |
| Pamiątkowa | 51,9 m² | — | 650 000 zł | 12 524 | 599 m |
| Pamiątkowa | 68 m² | — | 950 000 zł | 13 971 | 599 m |
| Zmartwychwstańców | 65,7 m² | — | 1 160 000 zł | 17 656 | 685 m |
| Fabryczna | 47,9 m² | — | 559 900 zł | 11 689 | 722 m |
| Fabryczna | 47,9 m² | — | 549 900 zł | 11 480 | 722 m |
| Dezyderego Chłapowskiego | 65 m² | 1 | 1 190 000 zł | 18 308 | 799 m |
Mediana podobnych — 13 462 zł/m²; to mieszkanie — 14 617 zł/m² (+9%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 850 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Poznań
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 11 496 zł/m² (8513 transakcji); połowa transakcji między 10 023 zł/m² a 13 264 zł/m²; +6% rok do roku.
- Rynek wtórny 11 265 zł/m², pierwotny 11 784 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 12 647 zł/m² z 6821 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 47 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 13 156 zł/m²; II kw. 2025 — 12 022 zł/m²; III kw. 2025 — 11 093 zł/m²; IV kw. 2025 — 11 054 zł/m²; I kw. 2026 — 11 316 zł/m²; II kw. 2026 — 11 506 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.