Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-_F33IE-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 58,3 m², piętro 6
Rajska, Warszawa
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 58,3 m²
- Piętro
- 6
- Rynek
- wtórny
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-trzypokojowe-) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-warszawa-mokotow-rajska/o) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-warszawa-mokotow-rajsk) · Nieruchomości-online (warszawa.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-kuchnia-w-zabu)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 35% wyższa od mediany 18 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (16 221 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 18 548 zł/m²) za 58,3 m² wychodzi ok. 1 082 000 zł — oferta jest o 18% wyżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 4.09.2026 (54 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Mieszkanie jest na 4 portalach (Domiporta, Gratka, Morizon, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 5000 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,7% rocznie brutto.
- 7Ulica ul. Rajska: 4 ofert sprzedaży (mediana 21 465 zł/m²), 26 transakcji w rejestrze (mediana 18 950 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 50 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 58,3 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 81 transakcji w 24 miesiące) mediana to 18 548 zł/m², czyli ok. 1 082 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 58,3 m² | 6 | 1 280 000 zł | 21 940 | — |
| Przejazd | 64,4 m² | — | 1 540 000 zł | 23 913 | 87 m |
| Etiudy Rewolucyjnej | 47,1 m² | 3 | 799 000 zł | 16 964 | 139 m |
| Etiudy Rewolucyjnej | 47,1 m² | 4 | 729 000 zł | 15 478 | 139 m |
| Jana Pawła Woronicza | 51,8 m² | 2 | 1 346 748 zł | 25 999 | 154 m |
| ul. Jana Maklakiewicza | 56 m² | — | 1 060 000 zł | 18 929 | 214 m |
| Miączyńska | 65 m² | — | 1 140 000 zł | 17 539 | 240 m |
| ul. Jana Maklakiewicza | 48 m² | 10 | 739 000 zł | 15 396 | 262 m |
| ul. Artura Malawskiego 1 | 49 m² | 10 | 790 000 zł | 16 122 | 340 m |
| Malawskiego | 49,5 m² | 10 | 820 000 zł | 16 566 | 343 m |
| ul. Artura Malawskiego | 49 m² | 10 | 849 000 zł | 17 327 | 391 m |
| Woronicza | 51,8 m² | — | 1 346 800 zł | 26 000 | 459 m |
| Jana Pawła Woronicza | 51 m² | 2 | 1 346 800 zł | 26 408 | 459 m |
| Jana Pawła Woronicza | 51 m² | 2 | 1 346 748 zł | 26 407 | 459 m |
| Woronicza | 55 m² | 0 | 815 000 zł | 14 818 | 459 m |
| Białej Floty | 54,5 m² | — | 1 360 000 zł | 24 940 | 460 m |
Mediana podobnych — 21 478 zł/m²; to mieszkanie — 21 940 zł/m² (+2%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 1 280 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 1 280 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 1 280 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 1 280 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.