Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-ZU4B2A-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 57,8 m²
Poprzeczna, Wrocław
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 57,8 m²
Ogłoszenia: Nieruchomości-online (wroclaw.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie-w-bloku-mieszkaln)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 26% niższa od mediany 21 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (12 463 zł/m²) — i nie wyższa niż ceny transakcyjne obok: to okazja.
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 13 196 zł/m²) za 57,8 m² wychodzi ok. 763 000 zł — oferta jest o 30% niżej.
- 3W mieście Wrocław ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (0 dni); połowa ogłoszeń w mieście Wrocław wisi dłużej niż 55 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3200 zł miesięcznie — przy tej cenie to 7,2% rocznie brutto.
- 6Ulica al. Poprzeczna: 12 ofert sprzedaży (mediana 9405 zł/m²).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Wrocław: mediana 12 740 zł/m² z 7709 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 50 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 57,8 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 20 transakcji w 24 miesiące) mediana to 13 196 zł/m², czyli ok. 763 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 57,8 m² | — | 535 000 zł | 9251 | — |
| Poprzeczna | 57,5 m² | — | 535 000 zł | 9304 | 0 m |
| Poprzeczna | 57,9 m² | — | 550 000 zł | 9506 | 0 m |
| al. Poprzeczna | 63 m² | — | 825 000 zł | 13 095 | 0 m |
| al. Poprzeczna | 56 m² | 4 | 520 000 zł | 9286 | 0 m |
| Poprzeczna | 58 m² | — | 569 999 zł | 9828 | 0 m |
| al. Poprzeczna | 57 m² | — | 599 000 zł | 10 509 | 0 m |
| ul. Sołtysowicka | 63,7 m² | 1 | 840 000 zł | 13 185 | 302 m |
| aleja kanonierska | 60,3 m² | — | 535 000 zł | 8880 | 320 m |
| Psie Pole | 64,5 m² | 2 | 749 000 zł | 11 620 | 352 m |
| Sołtysowicka | 49 m² | — | 699 000 zł | 14 265 | 395 m |
| Sołtysowicka | 48,8 m² | — | 709 000 zł | 14 529 | 395 m |
| Sołtysowicka | 63,2 m² | — | 840 000 zł | 13 287 | 395 m |
| Sołtysowicka | 63,6 m² | — | 768 999 zł | 12 091 | 395 m |
| Sołtysowicka | 53,9 m² | — | 698 999 zł | 12 978 | 395 m |
| Sołtysowicka | 65 m² | — | 749 000 zł | 11 523 | 395 m |
Mediana podobnych — 13 189 zł/m²; to mieszkanie — 9251 zł/m² (−30%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 535 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Wrocław
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 740 zł/m² (7709 transakcji); połowa transakcji między 11 160 zł/m² a 14 595 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 12 541 zł/m², pierwotny 12 929 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 14 128 zł/m² z 14 935 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 55 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 14 740 zł/m²; I kw. 2025 — 12 609 zł/m²; II kw. 2025 — 12 349 zł/m²; III kw. 2025 — 12 450 zł/m²; IV kw. 2025 — 12 681 zł/m²; I kw. 2026 — 12 277 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.