Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-GVZ3PM-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 58 m², piętro 2
Olimpijska, Bogucice, Katowice
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 58 m²
- Piętro
- 2
- Rynek
- pierwotny
- Dzielnica
- Bogucice
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-katowice-bogucice-olim) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-katowice-bogucice-olimpij)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 13% niższa od mediany 115 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (14 618 zł/m²) — i nie wyższa niż ceny transakcyjne obok: to okazja.
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 14 100 zł/m²) za 58 m² wychodzi ok. 818 000 zł — oferta jest o 9% niżej.
- 3W mieście Katowice ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 30% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 22.04.2026 (189 dni); połowa ogłoszeń w mieście Katowice wisi dłużej niż 156 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2700 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,4% rocznie brutto.
- 7Ulica ul. Olimpijska: 451 ofert sprzedaży (mediana 13 954 zł/m²), 129 transakcji w rejestrze (mediana 14 100 zł/m²).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Katowice: mediana 9938 zł/m² z 4072 aktów za 12 miesięcy, +0% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 59 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 58 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 218 transakcji w 24 miesiące) mediana to 14 100 zł/m², czyli ok. 818 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 58 m² | 2 | 741 405 zł | 12 783 | — |
| Olimpijska | 63 m² | 9 | 828 339 zł | 13 148 | 0 m |
| Olimpijska | 63 m² | 15 | 884 314 zł | 14 037 | 0 m |
| Olimpijska | 68 m² | 18 | 966 414 zł | 14 212 | 0 m |
| Olimpijska | 64 m² | 15 | 890 657 zł | 13 917 | 0 m |
| Olimpijska | 64 m² | 5 | 833 106 zł | 13 017 | 0 m |
| Olimpijska | 63 m² | 5 | 821 728 zł | 13 043 | 0 m |
| Olimpijska | 63 m² | 16 | 891 093 zł | 14 144 | 0 m |
| Olimpijska | 63 m² | 5 | 803 512 zł | 12 754 | 0 m |
| ul. Olimpijska | 67 m² | — | 1 000 000 zł | 14 925 | 0 m |
| Olimpijska | 62 m² | 16 | 878 390 zł | 14 168 | 0 m |
| Olimpijska | 63 m² | 3 | 765 841 zł | 12 156 | 0 m |
| Olimpijska | 63 m² | 7 | 810 947 zł | 12 872 | 0 m |
| Olimpijska | 63 m² | 11 | 831 601 zł | 13 200 | 0 m |
| Olimpijska | 64 m² | 5 | 825 159 zł | 12 893 | 0 m |
| Olimpijska | 59 m² | 8 | 782 311 zł | 13 260 | 0 m |
Mediana podobnych — 13 260 zł/m²; to mieszkanie — 12 783 zł/m² (−4%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 741 405 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 741 405 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Katowice
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9938 zł/m² (4072 transakcje); połowa transakcji między 7421 zł/m² a 11 833 zł/m²; +0% rok do roku.
- Rynek wtórny 8117 zł/m², pierwotny 11 360 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 11 826 zł/m² z 5201 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 156 dni.
- Kwartalnie: I kw. 2025 — 9387 zł/m²; II kw. 2025 — 9700 zł/m²; III kw. 2025 — 9929 zł/m²; IV kw. 2025 — 10 007 zł/m²; I kw. 2026 — 9677 zł/m²; II kw. 2026 — 10 000 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.