Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-RLV5Z_-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 58,4 m²
Marcina, Szczecin
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 58,4 m²
Ogłoszenia: Nieruchomości-online (szczecin.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,m3,z-kuchnia-z-o)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 20 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (11 775 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 9870 zł/m²) za 58,4 m² wychodzi ok. 577 000 zł — oferta jest o 20% wyżej.
- 3W mieście Szczecin ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 10% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (0 dni); połowa ogłoszeń w mieście Szczecin wisi dłużej niż 19 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3550 zł miesięcznie — przy tej cenie to 6,2% rocznie brutto.
- 6Ulica Św. Marcina: 17 ofert sprzedaży (mediana 11 775 zł/m²), 16 transakcji w rejestrze (mediana 8326 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Szczecin: mediana 10 350 zł/m² z 4035 aktów za 12 miesięcy, +10% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 49 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 58,4 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 81 transakcji w 24 miesiące) mediana to 9870 zł/m², czyli ok. 577 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 58,4 m² | — | 690 000 zł | 11 809 | — |
| Świętego Marcina | 58 m² | 0 | 679 000 zł | 11 707 | 0 m |
| Marcina | 63,7 m² | — | 690 000 zł | 10 841 | 0 m |
| Marcina | 58,6 m² | — | 679 000 zł | 11 581 | 0 m |
| ul. św. Marcina | 58 m² | 3 | 690 000 zł | 11 897 | 0 m |
| Hipolita Cegielskiego | 70 m² | 3 | 780 000 zł | 11 143 | 74 m |
| ul. Kazimierza Królewicza | 57,4 m² | 11 | 619 488 zł | 10 800 | 243 m |
| ul. Edwarda Dembowskiego | 57 m² | — | 799 000 zł | 14 018 | 272 m |
| Boguchwały | 61 m² | 1 | 499 000 zł | 8180 | 415 m |
| Boguchwały | 57 m² | 3 | 490 000 zł | 8597 | 415 m |
| Boguchwały | 63,6 m² | — | 599 000 zł | 9418 | 415 m |
| ul. Niemcewicza | 56,6 m² | 0 | 399 000 zł | 7050 | 553 m |
| Czesława | 69,2 m² | — | 669 000 zł | 9675 | 638 m |
| Czesława | 70,1 m² | — | 499 000 zł | 7118 | 638 m |
| Księdza Hugona Kołłątaja | 62 m² | 3 | 627 000 zł | 10 113 | 648 m |
| 1 Maja | 56 m² | 1 | 599 000 zł | 10 696 | 652 m |
Mediana podobnych — 9596 zł/m²; to mieszkanie — 11 809 zł/m² (+23%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 690 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Szczecin
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 10 350 zł/m² (4035 transakcji); połowa transakcji między 8436 zł/m² a 12 235 zł/m²; +10% rok do roku.
- Rynek wtórny 9428 zł/m², pierwotny 12 038 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 500 zł/m² z 3032 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 19 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 9101 zł/m²; II kw. 2025 — 9170 zł/m²; III kw. 2025 — 9317 zł/m²; IV kw. 2025 — 9447 zł/m²; I kw. 2026 — 9305 zł/m²; II kw. 2026 — 9560 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.