Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-4JVERL-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 58 m², piętro 1/4
Jodłowicka, Fabryczna, Wrocław
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 58 m²
- Piętro
- 1 z 4
- Rynek
- pierwotny
- Dzielnica
- Fabryczna
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-wroclaw-fabryczna-jodlowi) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-wroclaw-fabryczna-jodl)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 19 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (11 888 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 12 810 zł/m²) za 58 m² wychodzi ok. 743 000 zł — oferta jest o 9% niżej.
- 3W mieście Wrocław ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 26.08.2026 (63 dni); połowa ogłoszeń w mieście Wrocław wisi dłużej niż 56 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Gratka, Morizon), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3500 zł miesięcznie — przy tej cenie to 6,2% rocznie brutto.
- 7Ulica Jodłowicka: 70 ofert sprzedaży (mediana 11 482 zł/m²), 24 transakcje w rejestrze (mediana 13 040 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Wrocław: mediana 12 740 zł/m² z 7709 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 33 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 58 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 43 transakcje w 24 miesiące) mediana to 12 810 zł/m², czyli ok. 743 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 58 m² | 1 | 674 888 zł | 11 636 | — |
| Jodłowicka | 61 m² | 1 | 686 979 zł | 11 262 | 0 m |
| Jodłowicka | 63 m² | 4 | 688 662 zł | 10 931 | 0 m |
| Jodłowicka | 55 m² | 4 | 653 838 zł | 11 888 | 0 m |
| Jodłowicka | 58 m² | 4 | 674 306 zł | 11 626 | 0 m |
| Jodłowicka | 55 m² | 0 | 656 788 zł | 11 942 | 0 m |
| Jodłowicka | 65 m² | 4 | 710 748 zł | 10 935 | 0 m |
| Jodłowicka | 61 m² | 2 | 649 845 zł | 10 653 | 0 m |
| Jodłowicka | 55 m² | 4 | 668 052 zł | 12 146 | 0 m |
| Jodłowicka | 55 m² | 2 | 580 000 zł | 10 546 | 0 m |
| ul. Jodłowicka | 57 m² | — | 780 000 zł | 13 684 | 0 m |
| Jodłowicka | 60 m² | 0 | 785 500 zł | 13 092 | 0 m |
| Jodłowicka | 61,9 m² | — | 879 000 zł | 14 207 | 0 m |
| Jodłowicka | 58 m² | — | 790 000 zł | 13 621 | 0 m |
| ul. Jodłowicka 5-5B | 63,2 m² | 1 | 676 026 zł | 10 700 | 54 m |
| ul. Jodłowicka 5-5B | 55,4 m² | 3 | 653 838 zł | 11 800 | 54 m |
Mediana podobnych — 11 892 zł/m²; to mieszkanie — 11 636 zł/m² (−2%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 674 888 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 674 888 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Wrocław
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 740 zł/m² (7709 transakcji); połowa transakcji między 11 160 zł/m² a 14 595 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 12 541 zł/m², pierwotny 12 929 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 14 118 zł/m² z 15 088 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 56 dni.
- Kwartalnie: IV kw. 2024 — 12 238 zł/m²; I kw. 2025 — 11 639 zł/m²; II kw. 2025 — 12 692 zł/m²; III kw. 2025 — 12 646 zł/m²; IV kw. 2025 — 12 457 zł/m²; I kw. 2026 — 12 624 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.