Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-O_-O10-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 58 m², piętro 2/4
Antoniego Corazziego, Śródmieście, Warszawa
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 58 m²
- Piętro
- 2 z 4
- Rok budowy
- 1960
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Śródmieście
Ogłoszenia: Gethome (gethome.pl/oferta/sprzedam-mieszkanie-warszawa-antoniego-cor) · Adresowo (adresowo.pl/o/mieszkanie-warszawa-srodmiescie-ul-antoniego-c) · Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-trzypokojowe-) · Nieruchomości-online (warszawa.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-oddzielna-kuch)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 16% wyższa od mediany 131 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (21 980 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 32 347 zł/m²) za 58 m² wychodzi ok. 1 876 000 zł — oferta jest o 21% niżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 19.10.2026 (9 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Mieszkanie jest na 4 portalach (Gethome, Adresowo, Domiporta, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 5000 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,1% rocznie brutto.
- 7Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 37 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 58 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 20 transakcji w 24 miesiące) mediana to 32 347 zł/m², czyli ok. 1 876 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 58 m² | 2 | 1 480 000 zł | 25 517 | — |
| Smolna | 64,3 m² | — | 1 449 000 zł | 22 549 | 200 m |
| Smolna | 64 m² | 8 | 2 200 000 zł | 34 375 | 200 m |
| Nowy Świat | 63 m² | 2 | 1 499 000 zł | 23 779 | 395 m |
| ul. Nowy Świat | 65 m² | 2 | 1 479 000 zł | 22 754 | 405 m |
| Nowy Świat | 65,2 m² | 3 | 1 629 999 zł | 25 000 | 565 m |
| ul. Tamka | 47 m² | 16 | 1 199 000 zł | 25 511 | 615 m |
| Tamka | 47,2 m² | 16 | 1 149 000 zł | 24 343 | 617 m |
| Solec | 61 m² | — | 2 000 000 zł | 32 787 | 634 m |
| Okrąg | 46,5 m² | — | 950 000 zł | 20 430 | 675 m |
| Okrąg | 46,5 m² | 3 | 1 149 000 zł | 24 710 | 675 m |
| Okrąg | 57,8 m² | 0 | 950 000 zł | 16 436 | 675 m |
| al. Aleje Jerozolimskie | 61 m² | 3 | 1 585 000 zł | 25 971 | 787 m |
| Warecka | 61,2 m² | 0 | 1 100 000 zł | 17 968 | 790 m |
| Elektryczna | 60 m² | 1 | 2 950 000 zł | 49 167 | 848 m |
| Radna | 51,2 m² | — | 1 250 000 zł | 24 433 | 980 m |
Mediana podobnych — 23 779 zł/m²; to mieszkanie — 25 517 zł/m² (+7%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gethome | dodane | 1 480 000 zł |
| 27.10.2026 | Adresowo | dodane | 1 480 000 zł |
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 1 480 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 1 480 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.