Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL--AWAFX-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 58 m²
ul. 1 Maja, Herby, Kielce
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 58 m²
- Dzielnica
- Herby
Ogłoszenia: Adresowo (adresowo.pl/o/mieszkanie-kielce-herby-ul-1-maja-3-pokojowe-x) · Nieruchomości-online (kielce.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,przy-lesie/2707275)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 33% niższa od mediany 26 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (9269 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 8844 zł/m²) za 58 m² wychodzi ok. 513 000 zł — oferta jest o 30% niżej.
- 3W mieście Kielce ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 15% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (1 dzień); połowa ogłoszeń w mieście Kielce wisi dłużej niż 65 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Adresowo, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2200 zł miesięcznie — przy tej cenie to 7,4% rocznie brutto.
- 7Ulica 1 Maja: 4 ofert sprzedaży (mediana 8538 zł/m²), 9 transakcji w rejestrze (mediana 9395 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Kielce: mediana 9466 zł/m² z 2149 aktów za 12 miesięcy, +7% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 26 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 58 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 98 transakcji w 24 miesiące) mediana to 8844 zł/m², czyli ok. 513 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 58 m² | — | 359 000 zł | 6190 | — |
| ul. 1 Maja | 59 m² | — | 489 000 zł | 8288 | 0 m |
| ul. Szczygla | 58 m² | — | 530 000 zł | 9138 | 238 m |
| Szczygla | 57 m² | 9 | 399 000 zł | 7000 | 238 m |
| Świętej Weroniki | 56 m² | 5 | 430 000 zł | 7679 | 374 m |
| ul. Gliniana | 65 m² | — | 455 000 zł | 7000 | 403 m |
| Gliniana | 53 m² | — | 360 000 zł | 6793 | 403 m |
| ul. Gliniana | 50 m² | 0 | 590 000 zł | 11 800 | 443 m |
| Pawia | 50 m² | 2 | 480 700 zł | 9614 | 452 m |
| Częstochowska | 57,3 m² | 2 | 549 000 zł | 9581 | 455 m |
| Miła | 54,9 m² | — | 548 751 zł | 9990 | 811 m |
| Hoża | 46,6 m² | — | 488 624 zł | 10 490 | 849 m |
| Hoża | 56 m² | — | 389 000 zł | 6946 | 849 m |
| ul. Hoża | 56 m² | — | 415 000 zł | 7411 | 849 m |
| Hoża | 55,5 m² | — | 565 692 zł | 10 200 | 849 m |
| Hoża | 48 m² | 3 | 444 925 zł | 9269 | 849 m |
Mediana podobnych — 9269 zł/m²; to mieszkanie — 6190 zł/m² (−33%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Adresowo | dodane | 359 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 359 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kielce
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9466 zł/m² (2149 transakcji); połowa transakcji między 7990 zł/m² a 10 939 zł/m²; +7% rok do roku.
- Rynek wtórny 8734 zł/m², pierwotny 10 052 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 200 zł/m² z 2150 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 65 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 8662 zł/m²; I kw. 2025 — 8615 zł/m²; II kw. 2025 — 8774 zł/m²; III kw. 2025 — 8747 zł/m²; IV kw. 2025 — 8589 zł/m²; I kw. 2026 — 8866 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.