Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-IUFMFS-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 57,3 m²
Wesoła, Wrocław
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 57,3 m²
Ogłoszenia: Nieruchomości-online (wroclaw.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,m3,z-kuchnia-z-ok)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 13% niższa od mediany 13 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (12 619 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 11 030 zł/m²) za 57,3 m² wychodzi ok. 632 000 zł — oferta jest o 0% niżej.
- 3W mieście Wrocław ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (0 dni); połowa ogłoszeń w mieście Wrocław wisi dłużej niż 55 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3380 zł miesięcznie — przy tej cenie to 6,4% rocznie brutto.
- 6Ulica Wesoła: 8 ofert sprzedaży (mediana 12 317 zł/m²), 12 transakcji w rejestrze (mediana 11 097 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Wrocław: mediana 12 740 zł/m² z 7709 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 55 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 57,3 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 29 transakcji w 24 miesiące) mediana to 11 030 zł/m², czyli ok. 632 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 57,3 m² | — | 630 000 zł | 10 995 | — |
| Wesoła | 49 m² | 10 | 650 000 zł | 13 265 | 0 m |
| Wesoła | 48 m² | 2 | 550 000 zł | 11 458 | 0 m |
| okolice ul.Wesołej | 50,9 m² | 4 | 690 000 zł | 13 545 | 102 m |
| okolice ul. wieczysta | 66 m² | 3 | 900 000 zł | 13 636 | 102 m |
| okolice ul .pięknej | 52 m² | 1 | 811 000 zł | 15 596 | 102 m |
| okolice ul. łódzka | 64 m² | 2 | 760 000 zł | 11 875 | 102 m |
| okolice ul. Glinianej | 47 m² | 2 | 550 000 zł | 11 702 | 102 m |
| Krzyki | 47 m² | 4 | 710 000 zł | 15 106 | 102 m |
| okolice ul. Ciepła | 65 m² | 3 | 845 000 zł | 13 000 | 102 m |
| okolice Aquaparku | 65 m² | 3 | 650 000 zł | 10 000 | 154 m |
| ul. Ciepła | 52 m² | — | 777 000 zł | 14 942 | 160 m |
| okolice Aquaparku | 49 m² | 3 | 630 000 zł | 12 857 | 165 m |
| Łódzka | 49 m² | — | 609 000 zł | 12 429 | 190 m |
| Gliniana | 63 m² | — | 419 999 zł | 6667 | 262 m |
| Tomaszowska | 54,6 m² | — | 779 700 zł | 14 280 | 299 m |
Mediana podobnych — 12 894 zł/m²; to mieszkanie — 10 995 zł/m² (−15%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 630 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Wrocław
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 740 zł/m² (7709 transakcji); połowa transakcji między 11 160 zł/m² a 14 595 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 12 541 zł/m², pierwotny 12 929 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 14 128 zł/m² z 14 935 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 55 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 14 740 zł/m²; I kw. 2025 — 12 609 zł/m²; II kw. 2025 — 12 349 zł/m²; III kw. 2025 — 12 450 zł/m²; IV kw. 2025 — 12 681 zł/m²; I kw. 2026 — 12 277 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.