Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-EGNF5T-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 57 m²
ul. Warszawska, Uroczysko, Kielce
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 57 m²
- Dzielnica
- Uroczysko
Ogłoszenia: Adresowo (adresowo.pl/o/mieszkanie-kielce-uroczysko-ul-warszawska-3-po)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 28% niższa od mediany 19 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (9966 zł/m²) — i nie wyższa niż ceny transakcyjne obok: to okazja.
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 8747 zł/m²) za 57 m² wychodzi ok. 499 000 zł — oferta jest o 18% niżej.
- 3W mieście Kielce ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 15% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (1 dzień); połowa ogłoszeń w mieście Kielce wisi dłużej niż 67 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2200 zł miesięcznie — przy tej cenie to 6,4% rocznie brutto.
- 6Ulica Warszawska: 69 ofert sprzedaży (mediana 11 789 zł/m²), 103 transakcje w rejestrze (mediana 8514 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Kielce: mediana 9466 zł/m² z 2149 aktów za 12 miesięcy, +7% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 47 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 57 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 285 transakcji w 24 miesiące) mediana to 8747 zł/m², czyli ok. 499 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 57 m² | — | 410 000 zł | 7193 | — |
| Warszawska | 58 m² | 1 | 677 235 zł | 11 677 | 0 m |
| Warszawska | 56 m² | 1 | 616 068 zł | 11 001 | 0 m |
| Warszawska | 58 m² | 4 | 812 682 zł | 14 012 | 0 m |
| Warszawska | 49,6 m² | — | 570 860 zł | 11 500 | 0 m |
| Warszawska | 49 m² | 3 | 575 824 zł | 11 752 | 0 m |
| Warszawska | 65 m² | — | 569 000 zł | 8754 | 0 m |
| Warszawska | 56 m² | 3 | 655 632 zł | 11 708 | 0 m |
| Warszawska | 58 m² | 3 | 683 124 zł | 11 778 | 0 m |
| ul. Warszawska | 59 m² | — | 584 000 zł | 9898 | 0 m |
| Warszawska | 49 m² | 1 | 570 860 zł | 11 650 | 0 m |
| Warszawska | 49 m² | 4 | 685 032 zł | 13 980 | 0 m |
| ul. Warszawska | 58 m² | — | 450 000 zł | 7759 | 0 m |
| Gabrieli Zapolskiej | 46 m² | 7 | 475 000 zł | 10 326 | 147 m |
| Stanisława Wyspiańskiego | 47 m² | 4 | 435 000 zł | 9255 | 148 m |
| ul. Stanisława Wyspiańskiego | 59 m² | — | 500 000 zł | 8475 | 148 m |
Mediana podobnych — 9966 zł/m²; to mieszkanie — 7193 zł/m² (−28%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Adresowo | dodane | 410 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kielce
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9466 zł/m² (2149 transakcji); połowa transakcji między 7990 zł/m² a 10 939 zł/m²; +7% rok do roku.
- Rynek wtórny 8734 zł/m², pierwotny 10 052 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 200 zł/m² z 2167 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 67 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 8662 zł/m²; I kw. 2025 — 8615 zł/m²; II kw. 2025 — 8774 zł/m²; III kw. 2025 — 8747 zł/m²; IV kw. 2025 — 8589 zł/m²; I kw. 2026 — 8866 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.