Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-EQSTY5-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 56,8 m², piętro 4/6
Włochy, Warszawa
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 56,8 m²
- Piętro
- 4 z 6
- Rok budowy
- 2027
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Włochy
Ogłoszenia: Gethome (gethome.pl/oferta/sprzedam-mieszkanie-warszawa-57m2-trzypoko)
/media/galactica/abrys/ofe_110631263-52e24ec9.jpg)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 22 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (16 949 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 18 556 zł/m²) za 56,8 m² wychodzi ok. 1 054 000 zł — oferta jest o 11% niżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 22.09.2026 (35 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 4350 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,6% rocznie brutto.
- 6Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 56 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 56,8 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 345 transakcji w 24 miesiące) mediana to 18 556 zł/m², czyli ok. 1 054 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 56,8 m² | 4 | 936 685 zł | 16 488 | — |
| ul. Łopuszańska | 53,8 m² | 1 | 956 928 zł | 17 800 | 36 m |
| ul. Opackiego | 56,7 m² | 0 | 1 003 264 zł | 17 704 | 42 m |
| ul. Łopuszańska | 64 m² | — | 1 249 000 zł | 19 516 | 99 m |
| Włochy | 58 m² | 1 | 900 000 zł | 15 517 | 99 m |
| ul. Opackiego | 48,8 m² | 0 | 889 158 zł | 18 235 | 103 m |
| Przedpole | 62 m² | — | 978 980 zł | 15 790 | 120 m |
| ul. Opackiego | 51,7 m² | 3 | 907 160 zł | 17 550 | 172 m |
| Wojciecha Opackiego | 57 m² | 4 | 941 160 zł | 16 512 | 176 m |
| Wojciecha Opackiego | 57 m² | 2 | 929 752 zł | 16 311 | 176 m |
| Wojciecha Opackiego | 57 m² | 1 | 940 971 zł | 16 508 | 176 m |
| Opackiego | 68 m² | 4 | 1 049 215 zł | 15 427 | 176 m |
| Wojciecha Opackiego | 64 m² | 4 | 1 027 714 zł | 16 058 | 176 m |
| Wojciecha Opackiego | 63 m² | 5 | 1 015 002 zł | 16 111 | 176 m |
| Wojciecha Opackiego | 61 m² | 1 | 992 890 zł | 16 277 | 176 m |
| Wojciecha Opackiego | 51 m² | 2 | 923 216 zł | 18 102 | 176 m |
Mediana podobnych — 16 513 zł/m²; to mieszkanie — 16 488 zł/m² (−0%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gethome | dodane | 936 685 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.