Realtby
← Do mieszkania
Realtby · ceny mieszkań

Raport o mieszkaniu

Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty

Nr
R-PL-ZRZWSO-20261027
Data
27.10.2026
Przygotował(a)
Dla
Mieszkanie na sprzedaż

3 pokoje, 57 m², piętro 4

Uczniowska, Brzeźno, Gdańsk

Pokoje
3 pokoje
Powierzchnia
57 m²
Piętro
4
Rynek
pierwotny
Dzielnica
Brzeźno

Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-gdansk-brzezno-uczniow) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-gdansk-brzezno-uczniowska)

Zdjęcie: Gratka
Cena ofertowa
1 047 956 zł
18 385 zł/m²
Przedział podobnych ofert
1006–1130 tys. zł
mediana 1 036 000 zł
Pozycja do podobnych
+2%
w rynku
Orientacyjnie do negocjacji
1 036 000 zł
pierwsza propozycja ≈ 1 006 000 zł

01Najważniejsze wnioski

  1. 1Cena za m² na poziomie mediany 55 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (18 066 zł/m²).
  2. 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~2,4 km, 12 928 zł/m²) za 57 m² wychodzi ok. 737 000 zł — oferta jest o 42% wyżej.
  3. 3W mieście Gdańsk ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 18% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
  4. 4Na rynku od 23.04.2026 (188 dni); połowa ogłoszeń w mieście Gdańsk wisi dłużej niż 58 dni.
  5. 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
  6. 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3600 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,1% rocznie brutto.
  7. 7Ulica Uczniowska: 106 ofert sprzedaży (mediana 17 914 zł/m²).
  8. 8Ceny transakcyjne w mieście Gdańsk: mediana 12 686 zł/m² z 7171 aktów za 12 miesięcy, +4% rok do roku.

02Cena na tle rynku

oferta 1 047 956 zł
1 006 000 zł1 036 000 zł1 130 000 zł

Przedział to środkowa połowa cen za m² 53 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 57 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.

Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~2,4 km, 1885 transakcji w 24 miesiące) mediana to 12 928 zł/m², czyli ok. 737 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.

03Podobne mieszkania na rynku

3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.

UlicaPow.PiętroCenazł/m²Odległość
To mieszkanie57 m²41 047 956 zł18 385—
Uczniowska58 m²51 073 740 zł18 5130 m
Uczniowska58 m²41 051 429 zł18 1280 m
Uczniowska57 m²21 029 767 zł18 0660 m
Uczniowska58 m²31 038 452 zł17 9040 m
Uczniowska57 m²1994 504 zł17 4470 m
Uczniowska57 m²31 036 440 zł18 1830 m
Uczniowska58 m²51 048 860 zł18 0840 m
Uczniowska58 m²11 000 352 zł17 2470 m
Uczniowska64 m²11 131 200 zł17 6750 m
Uczniowska58 m²41 043 391 zł17 9900 m
Uczniowska58 m²21 033 503 zł17 8190 m
Uczniowska60 m²31 087 740 zł18 1290 m
Uczniowska58 m²11 025 376 zł17 6790 m
Uczniowska57 m²11 005 550 zł17 6410 m
Uczniowska60 m²11 071 382 zł17 8560 m

Mediana podobnych — 18 183 zł/m²; to mieszkanie — 18 385 zł/m² (+1%).

04Historia ceny

Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.

DataPortalZdarzenieCena
27.10.2026Morizondodane1 047 956 zł
27.10.2026Gratkadodane1 047 956 zł

05Ulica i okolica

Uczniowska: na sprzedaż
106
mediana 17 914 zł/m²
Transakcje obok (~2,4 km)
12 928 zł/m²
1885 aktów w 24 mies.

06Rynek: Gdańsk

  • Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 686 zł/m² (7171 transakcji); połowa transakcji między 11 076 zł/m² a 15 502 zł/m²; +4% rok do roku.
  • Rynek wtórny 13 140 zł/m², pierwotny 12 111 zł/m².
  • Oferty na portalach dziś: mediana 16 921 zł/m² z 9234 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 58 dni.
  • Kwartalnie: IV kw. 2024 — 12 553 zł/m²; I kw. 2025 — 12 532 zł/m²; II kw. 2025 — 12 285 zł/m²; III kw. 2025 — 13 099 zł/m²; IV kw. 2025 — 12 525 zł/m²; I kw. 2026 — 13 158 zł/m².

07Metodologia i źródła

Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.

Ceny transakcyjne: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK). Opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Pokazujemy wyłącznie mediany z co najmniej 6 transakcji — bez adresów lokali, stron umów i aktów notarialnych.

Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości, odczytywane codziennie (bez danych kontaktowych i opisów; zdjęcia wyświetlamy bezpośrednio z serwerów portali, prawa do nich mają ich autorzy); zdjęcia lotnicze: ortofotomapa GUGiK (geoportal.gov.pl); historia cen od 27 października 2026. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi.

Cenniki: dane publikowane przez deweloperów w portalu dane.gov.pl na podstawie art. 19b ustawy deweloperskiej (licencja CC0 1.0). To ceny ofertowe brutto, nie ceny transakcyjne; zniknięcie lokalu z cennika nie musi oznaczać jego sprzedaży. Realtby nie jest powiązany z deweloperami, GUGiK ani Ministerstwem Cyfryzacji.