Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-D6L7MX-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 57 m², piętro 15
Swobodna, Krzyki, Wrocław
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 57 m²
- Piętro
- 15
- Rynek
- pierwotny
- Dzielnica
- Krzyki
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-wroclaw-krzyki-swobodna/o) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-wroclaw-krzyki-swobodn)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 8% wyższa od mediany 108 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (18 348 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 14 012 zł/m²) za 57 m² wychodzi ok. 799 000 zł — oferta jest o 42% wyżej.
- 3W mieście Wrocław ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 7.09.2026 (51 dni); połowa ogłoszeń w mieście Wrocław wisi dłużej niż 56 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Gratka, Morizon), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3500 zł miesięcznie — przy tej cenie to 3,7% rocznie brutto.
- 7Ulica Swobodna: 238 ofert sprzedaży (mediana 18 808 zł/m²).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Wrocław: mediana 12 740 zł/m² z 7709 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 60 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 57 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 29 transakcji w 24 miesiące) mediana to 14 012 zł/m², czyli ok. 799 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 57 m² | 15 | 1 132 605 zł | 19 870 | — |
| Swobodna | 53 m² | 7 | 968 931 zł | 18 282 | 0 m |
| Swobodna | 57 m² | 1 | 940 421 zł | 16 499 | 0 m |
| Swobodna | 56 m² | 14 | 1 124 583 zł | 20 082 | 0 m |
| Swobodna | 59 m² | 10 | 1 032 446 zł | 17 499 | 0 m |
| Swobodna | 59 m² | 6 | 984 349 zł | 16 684 | 0 m |
| Swobodna | 59 m² | 7 | 1 005 214 zł | 17 038 | 0 m |
| Swobodna | 62 m² | 16 | 1 327 751 zł | 21 415 | 0 m |
| Swobodna | 59 m² | 4 | 967 519 zł | 16 399 | 0 m |
| Swobodna | 62 m² | 15 | 1 281 853 zł | 20 675 | 0 m |
| Swobodna | 61 m² | 6 | 1 086 914 zł | 17 818 | 0 m |
| Swobodna | 59,3 m² | — | 949 969 zł | 16 020 | 0 m |
| Swobodna | 55,5 m² | — | 823 000 zł | 14 818 | 0 m |
| Swobodna | 59 m² | 3 | 949 969 zł | 16 101 | 0 m |
| Swobodna | 56 m² | 1 | 836 812 zł | 14 943 | 0 m |
| Swobodna | 55 m² | 1 | 823 000 zł | 14 964 | 0 m |
Mediana podobnych — 17 963 zł/m²; to mieszkanie — 19 870 zł/m² (+11%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 1 132 605 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 1 132 605 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Wrocław
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 740 zł/m² (7709 transakcji); połowa transakcji między 11 160 zł/m² a 14 595 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 12 541 zł/m², pierwotny 12 929 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 14 118 zł/m² z 15 088 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 56 dni.
- Kwartalnie: IV kw. 2024 — 12 238 zł/m²; I kw. 2025 — 11 639 zł/m²; II kw. 2025 — 12 692 zł/m²; III kw. 2025 — 12 646 zł/m²; IV kw. 2025 — 12 457 zł/m²; I kw. 2026 — 12 624 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.