Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-1CZQ3Q-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 57 m², piętro 4
Startowa, Bydgoszcz
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 57 m²
- Piętro
- 4
- Rynek
- pierwotny
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-bydgoszcz-startowa-57m) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-bydgoszcz-startowa/ob/476)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 22 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (10 050 zł/m²).
- 2W mieście Bydgoszcz ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 41% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 3Na rynku od 1.06.2026 (149 dni); połowa ogłoszeń w mieście Bydgoszcz wisi dłużej niż 43 dni.
- 4Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2300 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,9% rocznie brutto.
- 6Ulica Startowa: 32 ofert sprzedaży (mediana 10 957 zł/m²).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Bydgoszcz: mediana 8163 zł/m² z 1554 aktów za 12 miesięcy, +4% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 27 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 57 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 57 m² | 4 | 565 290 zł | 9917 | — |
| Startowa | 55 m² | 2 | 538 835 zł | 9797 | 0 m |
| Startowa | 52 m² | 1 | 556 394 zł | 10 700 | 0 m |
| Startowa | 55 m² | 1 | 527 725 zł | 9595 | 0 m |
| Startowa | 57 m² | 6 | 582 012 zł | 10 211 | 0 m |
| Startowa | 57 m² | 5 | 576 306 zł | 10 111 | 0 m |
| Startowa | 55 m² | 2 | 543 998 zł | 9891 | 0 m |
| Bydgoszcz Wschód-Siernieczek | 54,3 m² | 5 | 542 700 zł | 10 000 | 77 m |
| Bydgoszcz Wschód-Siernieczek | 52,5 m² | 1 | 556 394 zł | 10 600 | 77 m |
| Bydgoszcz Wschód-Siernieczek | 61,4 m² | 8 | 773 388 zł | 12 600 | 77 m |
| Bydgoszcz Wschód-Siernieczek | 55,6 m² | 2 | 538 835 zł | 9700 | 77 m |
| Bydgoszcz Wschód-Siernieczek | 57,1 m² | 3 | 559 188 zł | 9800 | 77 m |
| Bydgoszcz Wschód-Siernieczek | 57,1 m² | 5 | 571 000 zł | 10 000 | 77 m |
| Bydgoszcz Wschód-Siernieczek | 57,1 m² | 7 | 588 130 zł | 10 300 | 77 m |
| Bydgoszcz Wschód-Siernieczek | 54,3 m² | 4 | 537 273 zł | 9900 | 77 m |
| Bydgoszcz Wschód-Siernieczek | 54,3 m² | 6 | 548 127 zł | 10 100 | 77 m |
Mediana podobnych — 10 000 zł/m²; to mieszkanie — 9917 zł/m² (−1%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 565 290 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 565 290 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Bydgoszcz
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 8163 zł/m² (1554 transakcje); połowa transakcji między 6709 zł/m² a 9637 zł/m²; +4% rok do roku.
- Rynek wtórny 7457 zł/m², pierwotny 9502 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 600 zł/m² z 5693 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 43 dni.
- Kwartalnie: III kw. 2024 — 7898 zł/m²; IV kw. 2024 — 7874 zł/m²; I kw. 2025 — 7824 zł/m²; II kw. 2025 — 8230 zł/m²; III kw. 2025 — 7972 zł/m²; IV kw. 2025 — 8181 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.