Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-ZN_-1Q-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 57 m², piętro 1/7
Pana Tadeusza, Podgórze, Kraków
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 57 m²
- Piętro
- 1 z 7
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Podgórze
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-krakow-podgorze-pana-tade) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-krakow-podgorze-pana-t) · Nieruchomości-online (krakow.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,na-sprzedaz/255972)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 20% wyższa od mediany 87 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (18 225 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 20 158 zł/m²) za 57 m² wychodzi ok. 1 149 000 zł — oferta jest o 9% wyżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 26.02.2025 (609 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 92 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Gratka, Morizon, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3900 zł miesięcznie — przy tej cenie to 3,7% rocznie brutto.
- 7Ulica PANA TADEUSZA: 79 ofert sprzedaży (mediana 17 258 zł/m²), 31 transakcji w rejestrze (mediana 21 536 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 916 zł/m² z 13 565 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 48 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 57 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 514 transakcji w 24 miesiące) mediana to 20 158 zł/m², czyli ok. 1 149 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 57 m² | 1 | 1 250 000 zł | 21 930 | — |
| Pana Tadeusza | 66 m² | 1 | 1 139 000 zł | 17 258 | 0 m |
| Pana Tadeusza | 66,8 m² | — | 1 113 000 zł | 16 669 | 0 m |
| Pana Tadeusza | 66 m² | 3 | 1 150 000 zł | 17 424 | 0 m |
| Pana Tadeusza | 58,6 m² | — | 931 890 zł | 15 908 | 0 m |
| Pana Tadeusza | 66 m² | 1 | 1 165 000 zł | 17 652 | 0 m |
| Pana Tadeusza | 66 m² | 1 | 1 125 000 zł | 17 046 | 0 m |
| Pana Tadeusza | 67 m² | — | 1 139 000 zł | 17 003 | 0 m |
| Pana Tadeusza | 58 m² | 1 | 931 890 zł | 16 067 | 0 m |
| Pana Tadeusza | 64,6 m² | — | 1 030 000 zł | 15 957 | 0 m |
| Pana Tadeusza | 59 m² | 1 | 921 510 zł | 15 619 | 0 m |
| Pana Tadeusza | 64 m² | 2 | 1 059 000 zł | 16 547 | 0 m |
| Pana Tadeusza | 64 m² | 1 | 1 030 000 zł | 16 094 | 0 m |
| Pana Tadeusza | 67,9 m² | — | 1 123 000 zł | 16 532 | 0 m |
| Pana Tadeusza | 57 m² | 1 | 1 168 500 zł | 20 500 | 0 m |
| Pana Tadeusza | 68 m² | 2 | 1 135 000 zł | 16 691 | 0 m |
Mediana podobnych — 16 821 zł/m²; to mieszkanie — 21 930 zł/m² (+30%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 1 250 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 1 250 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 1 250 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 916 zł/m² (13 565 transakcji); połowa transakcji między 13 131 zł/m² a 17 005 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 730 zł/m², pierwotny 15 032 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 379 zł/m² z 21 576 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 92 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 876 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.