Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-RFW53M-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 57 m², piętro 3/3
Marywilska, Białołęka, Warszawa
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 57 m²
- Piętro
- 3 z 3
- Rok budowy
- 2023
- Dzielnica
- Białołęka
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-warszawa-bialoleka-mar) · Adresowo (adresowo.pl/o/mieszkanie-warszawa-bialoleka-ul-marywilska-3-) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-warszawa-bialoleka-marywi)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 6% wyższa od mediany 98 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (13 474 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 16 716 zł/m²) za 57 m² wychodzi ok. 953 000 zł — oferta jest o 14% niżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 13.10.2026 (15 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Morizon, Adresowo, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3700 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,4% rocznie brutto.
- 7Ulica ul. Marywilska: 221 ofert sprzedaży (mediana 14 667 zł/m²), 149 transakcji w rejestrze (mediana 14 833 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 57 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 57 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 238 transakcji w 24 miesiące) mediana to 16 716 zł/m², czyli ok. 953 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 57 m² | 3 | 814 900 zł | 14 297 | — |
| Marywilska | 57,3 m² | — | 814 900 zł | 14 222 | 0 m |
| Białołęka | 58 m² | 1 | 769 971 zł | 13 275 | 93 m |
| Marywilska | 51 m² | 2 | 869 000 zł | 17 039 | 110 m |
| Marywilska | 61 m² | 0 | 1 119 000 zł | 18 344 | 124 m |
| Marywilska | 50 m² | 2 | 742 360 zł | 14 847 | 214 m |
| Marywilska | 54 m² | 1 | 768 515 zł | 14 232 | 214 m |
| Marywilska | 58 m² | 3 | 847 468 zł | 14 612 | 214 m |
| Marywilska | 53 m² | 4 | 769 092 zł | 14 511 | 214 m |
| Marywilska | 58 m² | 5 | 764 500 zł | 13 181 | 214 m |
| Marywilska | 54 m² | 2 | 776 655 zł | 14 383 | 214 m |
| Marywilska | 65 m² | 1 | 848 744 zł | 13 058 | 214 m |
| Marywilska | 55 m² | 1 | 786 792 zł | 14 305 | 214 m |
| Marywilska | 64 m² | 2 | 883 175 zł | 13 800 | 214 m |
| Marywilska | 58 m² | 2 | 817 135 zł | 14 089 | 214 m |
| Marywilska | 57 m² | 3 | 799 737 zł | 14 031 | 214 m |
Mediana podobnych — 14 026 zł/m²; to mieszkanie — 14 297 zł/m² (+2%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 814 900 zł |
| 27.10.2026 | Adresowo | dodane | 814 900 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 814 900 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.