Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-K8LIFW-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 57,2 m², piętro 8/8
ul. Marszałkowska, Śródmieście, Warszawa
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 57,2 m²
- Piętro
- 8 z 8
- Rok budowy
- 1959
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Śródmieście
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-warszawa-srodmiescie-m) · Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-trzypokojowe-) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-warszawa-srodmiescie-mars) · Nieruchomości-online (warszawa.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,na-sprzedaz/2682) · Gethome (gethome.pl/oferta/sprzedam-mieszkanie-warszawa-ul-marszalkow)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 10% niższa od mediany 18 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (21 120 zł/m²) — i nie wyższa niż ceny transakcyjne obok: to okazja.
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 21 002 zł/m²) za 57,2 m² wychodzi ok. 1 201 000 zł — oferta jest o 10% niżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 14.07.2026 (106 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Mieszkanie jest na 5 portalach (Morizon, Domiporta, Gratka, Nieruchomości-online, Gethome), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 6000 zł miesięcznie — przy tej cenie to 6,6% rocznie brutto.
- 7Ulica ul. Marszałkowska: 31 ofert sprzedaży (mediana 23 828 zł/m²), 73 transakcje w rejestrze (mediana 20 347 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 50 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 57,2 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 100 transakcji w 24 miesiące) mediana to 21 002 zł/m², czyli ok. 1 201 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 57,2 m² | 8 | 1 086 000 zł | 18 986 | — |
| ul. Aleje Jerozolimskie | 68 m² | — | 1 563 000 zł | 22 985 | 158 m |
| Nowogrodzka | 67 m² | 1 | 1 399 000 zł | 20 881 | 255 m |
| al. Aleje Jerozolimskie | 61 m² | 3 | 1 585 000 zł | 25 971 | 296 m |
| ul. Aleje Jerozolimskie | 63 m² | — | 1 499 000 zł | 23 794 | 307 m |
| ul. Wilcza | 60 m² | — | 1 550 000 zł | 25 833 | 448 m |
| Wilcza | 63,5 m² | — | 1 320 000 zł | 20 787 | 448 m |
| Emilii Plater | 45,9 m² | — | 890 000 zł | 19 386 | 564 m |
| Zgoda | 65,1 m² | 5 | 1 245 000 zł | 19 130 | 596 m |
| ul. Nowy Świat | 65 m² | 2 | 1 479 000 zł | 22 754 | 660 m |
| Plac Konstytucji | 66,6 m² | — | 2 499 000 zł | 37 523 | 735 m |
| Plac Konstytucji | 66 m² | 2 | 2 499 000 zł | 37 864 | 735 m |
| Nowy Świat | 65,2 m² | 3 | 1 629 999 zł | 25 000 | 751 m |
| Warecka | 61,2 m² | 0 | 1 100 000 zł | 17 968 | 776 m |
| Złota | 50,5 m² | — | 1 045 000 zł | 20 689 | 780 m |
| ul. Mokotowska | 52 m² | 3 | 1 510 000 zł | 29 039 | 787 m |
Mediana podobnych — 22 957 zł/m²; to mieszkanie — 18 986 zł/m² (−17%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 1 086 000 zł |
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 1 086 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 1 086 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 1 086 000 zł |
| 27.10.2026 | Gethome | dodane | 1 086 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.