Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-FRPDB0-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 57 m², piętro 6/15
Klaudyny, Bielany, Warszawa
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 57 m²
- Piętro
- 6 z 15
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Bielany
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-warszawa-bielany-klaud) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-warszawa-bielany-klaudyny)
01Najważniejsze wnioski
- 1To okazja: cena za m² co najmniej 8% niższa od mediany 14 podobnych mieszkań w promieniu 1,5 km. O ile dokładnie —Plan Basic
- 2Porównanie z cenami transakcyjnymi obok —Plan Basic
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 31.07.2026 (89 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3840 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,8% rocznie brutto.
- 7Ulica Klaudyny: 20 ofert sprzedaży (mediana 13 963 zł/m²).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
To mieszkanie jest okazją: jego miejsce w przedziale podobnych ofert pokazujePlan Basic
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~2,4 km, 794 transakcje w 24 miesiące) mediana to 16 493 zł/m², czyli ok. 940 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 57 m² | 6 | 799 999 zł | 14 035 | — |
| Klaudyny | 68,2 m² | — | 1 974 849 zł | 28 944 | 0 m |
| Klaudyny | 58,7 m² | — | 820 000 zł | 13 969 | 0 m |
| Klaudyny | 57,7 m² | — | 799 999 zł | 13 865 | 0 m |
| Klaudyny | 60,4 m² | 4 | 750 000 zł | 12 409 | 0 m |
| ul. Klaudyny | 54 m² | 3 | 780 000 zł | 14 444 | 271 m |
| ul. Rudzka | 62 m² | 1 | 1 410 000 zł | 22 742 | 350 m |
| Rudzka | 67 m² | 2 | 1 549 000 zł | 23 119 | 423 m |
| Podleśna | 52 m² | 1 | 750 000 zł | 14 423 | 549 m |
| Zabłocińska | 57,6 m² | — | 985 000 zł | 17 101 | 607 m |
| Zabłocińska | 57 m² | 10 | 835 000 zł | 14 649 | 707 m |
| Gwiaździsta | 67 m² | — | 945 000 zł | 14 105 | 816 m |
| Gwiaździsta | 63 m² | — | 1 200 000 zł | 19 048 | 816 m |
| Marymoncka | 52,9 m² | 0 | 849 000 zł | 16 049 | 963 m |
| Słodowiec | 46,9 m² | 2 | 675 000 zł | 14 408 | 1,1 km |
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 799 999 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 799 999 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 799 999 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 799 999 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.