Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-VVRWEP-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 57 m²
Centrum, Kielce
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 57 m²
Ogłoszenia: Adresowo (adresowo.pl/o/mieszkanie-kielce-centrum-3-pokojowe-57-m2-b5t)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 32% wyższa od mediany 125 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (8778 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 9280 zł/m²) za 57 m² wychodzi ok. 529 000 zł — oferta jest o 25% wyżej.
- 3W mieście Kielce ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 15% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (1 dzień); połowa ogłoszeń w mieście Kielce wisi dłużej niż 65 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2100 zł miesięcznie — przy tej cenie to 3,8% rocznie brutto.
- 6Ulica Centrum: 9 ofert sprzedaży (mediana 12 100 zł/m²).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Kielce: mediana 9466 zł/m² z 2149 aktów za 12 miesięcy, +7% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 42 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 57 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 34 transakcje w 24 miesiące) mediana to 9280 zł/m², czyli ok. 529 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 57 m² | — | 659 500 zł | 11 570 | — |
| Centrum | 60 m² | — | 726 000 zł | 12 100 | 0 m |
| Centrum | 57 m² | — | 570 000 zł | 10 000 | 0 m |
| Kochanowskiego | 59,8 m² | — | 499 999 zł | 8361 | 313 m |
| Skalista | 61,4 m² | — | 670 000 zł | 10 921 | 447 m |
| Barwinek | 59,3 m² | 3 | 519 000 zł | 8749 | 561 m |
| ul. Barwinek | 48 m² | — | 555 000 zł | 11 563 | 574 m |
| Barwinek | 59,3 m² | — | 414 000 zł | 6979 | 574 m |
| ul. Barwinek | 59 m² | — | 525 000 zł | 8898 | 574 m |
| Barwinek | 59,3 m² | — | 605 000 zł | 10 202 | 574 m |
| Barwinek | 64,4 m² | — | 564 000 zł | 8755 | 574 m |
| Barwinek | 51 m² | 0 | 525 000 zł | 10 294 | 574 m |
| Obrońców Westerplatte | 59,1 m² | — | 768 000 zł | 12 995 | 649 m |
| Obrońców Westerplatte | 59 m² | — | 590 100 zł | 10 000 | 649 m |
| ul. Kwarciana | 63 m² | — | 799 000 zł | 12 683 | 791 m |
| ul. Petyhorska | 60 m² | — | 800 000 zł | 13 333 | 852 m |
Mediana podobnych — 10 357 zł/m²; to mieszkanie — 11 570 zł/m² (+12%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Adresowo | dodane | 659 500 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kielce
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9466 zł/m² (2149 transakcji); połowa transakcji między 7990 zł/m² a 10 939 zł/m²; +7% rok do roku.
- Rynek wtórny 8734 zł/m², pierwotny 10 052 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 200 zł/m² z 2150 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 65 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 8662 zł/m²; I kw. 2025 — 8615 zł/m²; II kw. 2025 — 8774 zł/m²; III kw. 2025 — 8747 zł/m²; IV kw. 2025 — 8589 zł/m²; I kw. 2026 — 8866 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.