Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-7-TDLB-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 57 m², piętro 2
Bokserska, Ursynów, Warszawa
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 57 m²
- Piętro
- 2
- Rynek
- pierwotny
- Dzielnica
- Ursynów
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-warszawa-ursynow-bokse) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-warszawa-ursynow-boksersk)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 117 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (17 292 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 19 554 zł/m²) za 57 m² wychodzi ok. 1 115 000 zł — oferta jest o 13% niżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 25.10.2026 (3 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 6000 zł miesięcznie — przy tej cenie to 7,4% rocznie brutto.
- 7Ulica ul. Bokserska: 290 ofert sprzedaży (mediana 17 542 zł/m²), 72 transakcje w rejestrze (mediana 20 175 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 56 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 57 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 149 transakcji w 24 miesiące) mediana to 19 554 zł/m², czyli ok. 1 115 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 57 m² | 2 | 969 549 zł | 17 010 | — |
| Bokserska | 58 m² | 1 | 976 689 zł | 16 840 | 0 m |
| Bokserska | 58 m² | 1 | 957 495 zł | 16 509 | 0 m |
| Bokserska | 55 m² | — | 926 582 zł | 16 850 | 0 m |
| Bokserska | 61 m² | 4 | 1 011 867 zł | 16 588 | 0 m |
| Bokserska | 53 m² | 1 | 961 900 zł | 18 149 | 0 m |
| Bokserska | 54 m² | 2 | 948 578 zł | 17 566 | 0 m |
| Bokserska | 57 m² | 5 | 981 152 zł | 17 213 | 0 m |
| Bokserska | 66 m² | 2 | 1 335 000 zł | 20 227 | 0 m |
| Bokserska | 56 m² | 2 | 936 240 zł | 16 719 | 0 m |
| Bokserska | 57 m² | 1 | 963 795 zł | 16 909 | 0 m |
| Bokserska | 56 m² | 2 | 950 340 zł | 16 970 | 0 m |
| Bokserska | 58 m² | 2 | 982 555 zł | 16 941 | 0 m |
| Bokserska | 56,4 m² | — | 913 680 zł | 16 200 | 0 m |
| Bokserska | 56 m² | 2 | 951 470 zł | 16 991 | 0 m |
| Bokserska | 54 m² | 1 | 942 907 zł | 17 461 | 0 m |
Mediana podobnych — 17 111 zł/m²; to mieszkanie — 17 010 zł/m² (−1%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 969 549 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 969 549 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie: IV kw. 2024 — 15 378 zł/m²; I kw. 2025 — 15 428 zł/m²; II kw. 2025 — 15 085 zł/m²; III kw. 2025 — 14 947 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 491 zł/m²; I kw. 2026 — 16 580 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.