Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-U9K5Z--20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 56,5 m², piętro 1
ul. Aluzyjna, Białołęka, Warszawa
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 56,5 m²
- Piętro
- 1
- Rok budowy
- 2024
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Białołęka
Ogłoszenia: Gethome (gethome.pl/oferta/sprzedam-mieszkanie-warszawa-ul-aluzyjna-5)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 13% wyższa od mediany 41 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (13 614 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 11 969 zł/m²) za 56,5 m² wychodzi ok. 676 000 zł — oferta jest o 29% wyżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 24.01.2026 (276 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2900 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4% rocznie brutto.
- 6Ulica ul. Aluzyjna: 44 ofert sprzedaży (mediana 13 614 zł/m²), 155 transakcji w rejestrze (mediana 12 438 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 54 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 56,5 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 174 transakcje w 24 miesiące) mediana to 11 969 zł/m², czyli ok. 676 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 56,5 m² | 1 | 869 000 zł | 15 381 | — |
| Aluzyjna | 57,4 m² | — | 690 000 zł | 12 021 | 42 m |
| Aluzyjna | 56,7 m² | — | 980 000 zł | 17 299 | 42 m |
| ul. Aluzyjna | 59 m² | — | 929 000 zł | 15 746 | 42 m |
| Aluzyjna | 50,8 m² | — | 699 000 zł | 13 760 | 42 m |
| Aluzyjna | 57 m² | 3 | 650 000 zł | 11 404 | 158 m |
| Aluzyjna | 51 m² | 6 | 729 000 zł | 14 294 | 200 m |
| Aluzyjna | 57 m² | 6 | 688 000 zł | 12 070 | 201 m |
| Aluzyjna | 57 m² | 6 | 690 000 zł | 12 105 | 279 m |
| Modlińska | 47 m² | 1 | 585 000 zł | 12 447 | 488 m |
| Modlińska | 54 m² | 0 | 625 000 zł | 11 574 | 488 m |
| Marcina z Wrocimowic | 65 m² | — | 799 000 zł | 12 292 | 526 m |
| Sprawna | 54,8 m² | — | 790 000 zł | 14 429 | 536 m |
| Marcina z Wrocimowic | 54 m² | 1 | 700 000 zł | 12 963 | 558 m |
| Białołęka | 58 m² | 1 | 739 000 zł | 12 741 | 603 m |
| Białołęka | 57 m² | 1 | 679 000 zł | 11 912 | 603 m |
Mediana podobnych — 13 707 zł/m²; to mieszkanie — 15 381 zł/m² (+12%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gethome | dodane | 869 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.