Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-ZQW_MA-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 56,6 m², piętro 1
ul. Adama Bochenka, Podgórze Duchackie, Kraków
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 56,6 m²
- Piętro
- 1
- Rok budowy
- 2026
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Podgórze Duchackie
Ogłoszenia: Nieruchomości-online (krakow.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,m3,z-aneksem-kuche) · Gethome (gethome.pl/oferta/sprzedam-mieszkanie-krakow-ul-adama-bochen)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 32 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (15 200 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 12 926 zł/m²) za 56,6 m² wychodzi ok. 732 000 zł — oferta jest o 18% wyżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 7.09.2026 (51 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 92 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Nieruchomości-online, Gethome), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3000 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,2% rocznie brutto.
- 7Ulica ADAMA BOCHENKA: 19 ofert sprzedaży (mediana 15 200 zł/m²), 77 transakcji w rejestrze (mediana 14 853 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 916 zł/m² z 13 565 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 55 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 56,6 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 85 transakcji w 24 miesiące) mediana to 12 926 zł/m², czyli ok. 732 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 56,6 m² | 1 | 860 928 zł | 15 200 | — |
| ul. Adama Bochenka | 56,7 m² | 4 | 901 530 zł | 15 900 | 0 m |
| ul. Bochenka | 55,8 m² | 3 | 816 438 zł | 14 629 | 332 m |
| ul. Łużycka | 56,4 m² | 10 | 729 000 zł | 12 926 | 341 m |
| ul. Łużycka | 55 m² | — | 685 000 zł | 12 455 | 350 m |
| Łużycka | 56 m² | 1 | 865 336 zł | 15 452 | 350 m |
| Łużycka | 56,7 m² | — | 861 232 zł | 15 200 | 350 m |
| Łużycka | 56 m² | 0 | 849 300 zł | 15 166 | 350 m |
| Łużycka | 56 m² | 1 | 810 232 zł | 14 468 | 350 m |
| Łużycka | 56 m² | 0 | 843 000 zł | 15 054 | 350 m |
| Łużycka | 56 m² | 0 | 847 200 zł | 15 129 | 350 m |
| Łużycka | 56 m² | 4 | 635 000 zł | 11 339 | 350 m |
| Łużycka | 56 m² | 5 | 849 000 zł | 15 161 | 350 m |
| Łużycka | 56 m² | 1 | 861 232 zł | 15 379 | 350 m |
| Łużycka | 56,5 m² | — | 847 200 zł | 15 000 | 350 m |
| Łużycka | 56 m² | 3 | 899 494 zł | 16 062 | 350 m |
Mediana podobnych — 15 161 zł/m²; to mieszkanie — 15 200 zł/m² (+0%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 860 928 zł |
| 27.10.2026 | Gethome | dodane | 860 928 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 916 zł/m² (13 565 transakcji); połowa transakcji między 13 131 zł/m² a 17 005 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 730 zł/m², pierwotny 15 032 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 379 zł/m² z 21 576 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 92 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 876 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.