Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-NQGVVV-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 56 m²
Zwycięzców, Warszawa
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 56 m²
Ogłoszenia: Nieruchomości-online (warszawa.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,m3,z-kuchnia-z-o)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 64% wyższa od mediany 14 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (17 667 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 17 510 zł/m²) za 56 m² wychodzi ok. 981 000 zł — oferta jest o 65% wyżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (1 dzień); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 4500 zł miesięcznie — przy tej cenie to 3,3% rocznie brutto.
- 6Ulica ul. Zwycięzców: 21 ofert sprzedaży (mediana 20 000 zł/m²), 35 transakcji w rejestrze (mediana 20 051 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 55 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 56 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 265 transakcji w 24 miesiące) mediana to 17 510 zł/m², czyli ok. 981 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 56 m² | — | 1 620 000 zł | 28 929 | — |
| Zwycięzców | 60 m² | 0 | 1 080 000 zł | 18 000 | 0 m |
| Saska | 60,5 m² | 0 | 825 000 zł | 13 630 | 105 m |
| ul. Brazylijska | 47 m² | — | 998 000 zł | 21 234 | 114 m |
| ul. Brazylijska | 45 m² | 1 | 849 000 zł | 18 867 | 149 m |
| Międzynarodowa | 58 m² | 0 | 1 040 000 zł | 17 931 | 427 m |
| Międzynarodowa | 47 m² | 10 | 780 000 zł | 16 596 | 427 m |
| Międzynarodowa | 48 m² | 9 | 789 000 zł | 16 438 | 427 m |
| ul. Międzynarodowa | 47 m² | — | 999 999 zł | 21 277 | 427 m |
| ul. Międzynarodowa | 49 m² | — | 780 000 zł | 15 918 | 427 m |
| Plac Przymierza | 53,5 m² | 2 | 930 000 zł | 17 383 | 459 m |
| Lizbońska | 62,6 m² | 4 | 1 999 000 zł | 31 913 | 464 m |
| ul. Lizbońska | 48 m² | 6 | 840 000 zł | 17 500 | 510 m |
| ul. Lizbońska | 46,9 m² | 8 | 759 000 zł | 16 183 | 531 m |
| Międzynarodowa | 48,5 m² | — | 690 000 zł | 14 227 | 663 m |
| Francuska | 54,5 m² | — | 966 000 zł | 17 725 | 726 m |
Mediana podobnych — 17 383 zł/m²; to mieszkanie — 28 929 zł/m² (+66%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 1 620 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.