Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-M3ZMIF-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 56 m²
ul. Subisława, Żabianka, Gdańsk
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 56 m²
- Dzielnica
- Żabianka
Ogłoszenia: Adresowo (adresowo.pl/o/mieszkanie-gdansk-zabianka-ul-subislawa-3-poko)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 43 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (15 624 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 13 443 zł/m²) za 56 m² wychodzi ok. 753 000 zł — oferta jest o 13% wyżej.
- 3W mieście Gdańsk ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 18% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (1 dzień); połowa ogłoszeń w mieście Gdańsk wisi dłużej niż 58 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3950 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,6% rocznie brutto.
- 6Ulica Subisława: 6 ofert sprzedaży (mediana 14 881 zł/m²), 16 transakcji w rejestrze (mediana 13 471 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Gdańsk: mediana 12 686 zł/m² z 7171 aktów za 12 miesięcy, +4% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 31 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 56 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 33 transakcje w 24 miesiące) mediana to 13 443 zł/m², czyli ok. 753 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 56 m² | — | 850 000 zł | 15 179 | — |
| ul. Subisława | 56 m² | — | 799 000 zł | 14 268 | 0 m |
| al. Aleja Grunwaldzka | 47 m² | 2 | 630 000 zł | 13 404 | 400 m |
| ul. Pomorska | 51,1 m² | 3 | 839 000 zł | 16 419 | 611 m |
| ul. Pomorska | 61 m² | 2 | 830 000 zł | 13 604 | 613 m |
| Pomorska | 47 m² | 2 | 619 000 zł | 13 170 | 668 m |
| ul. Pomorska 18G | 56 m² | — | 775 000 zł | 13 839 | 668 m |
| Pomorska | 63 m² | 1 | 819 000 zł | 13 000 | 668 m |
| Pomorska | 62,7 m² | — | 799 000 zł | 12 743 | 668 m |
| Pomorska | 62 m² | 6 | 799 000 zł | 12 887 | 668 m |
| Pomorska | 63,3 m² | — | 819 000 zł | 12 938 | 668 m |
| Pomorska | 46 m² | 3 | 799 000 zł | 17 370 | 668 m |
| Pomorska | 46 m² | 8 | 769 000 zł | 16 717 | 668 m |
| al. Aleja Grunwaldzka | 55,6 m² | 1 | 699 000 zł | 12 583 | 686 m |
| ul. Pomorska | 47 m² | 0 | 669 000 zł | 14 234 | 715 m |
| ul. Opacka | 66,2 m² | 1 | 1 389 000 zł | 20 969 | 765 m |
Mediana podobnych — 14 532 zł/m²; to mieszkanie — 15 179 zł/m² (+4%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Adresowo | dodane | 850 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Gdańsk
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 686 zł/m² (7171 transakcji); połowa transakcji między 11 076 zł/m² a 15 502 zł/m²; +4% rok do roku.
- Rynek wtórny 13 140 zł/m², pierwotny 12 111 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 921 zł/m² z 9234 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 58 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 12 766 zł/m²; I kw. 2025 — 13 013 zł/m²; II kw. 2025 — 13 028 zł/m²; III kw. 2025 — 13 131 zł/m²; IV kw. 2025 — 13 094 zł/m²; I kw. 2026 — 13 502 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.