Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-NBGQX--20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 56 m²
Starowiejska, Gdańsk
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 56 m²
Ogłoszenia: Nieruchomości-online (gdansk.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,m3,z-kuchnia-z-okn)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 7% niższa od mediany 13 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (18 208 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 17 144 zł/m²) za 56 m² wychodzi ok. 959 000 zł — oferta jest o 1% niżej.
- 3W mieście Gdańsk ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 18% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (0 dni); połowa ogłoszeń w mieście Gdańsk wisi dłużej niż 58 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3650 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,6% rocznie brutto.
- 6Ulica Starowiejska: 36 ofert sprzedaży (mediana 18 749 zł/m²), 137 transakcji w rejestrze (mediana 15 809 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Gdańsk: mediana 12 686 zł/m² z 7171 aktów za 12 miesięcy, +4% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 49 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 56 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 1027 transakcji w 24 miesiące) mediana to 17 144 zł/m², czyli ok. 959 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 56 m² | — | 949 000 zł | 16 959 | — |
| Starowiejska | 66,5 m² | — | 1 245 000 zł | 18 722 | 0 m |
| Starowiejska | 61 m² | 3 | 1 049 000 zł | 17 197 | 0 m |
| Starowiejska | 67 m² | 14 | 1 550 000 zł | 23 134 | 0 m |
| Starowiejska | 55,9 m² | — | 1 050 000 zł | 18 777 | 0 m |
| Starowiejska | 61 m² | 5 | 1 100 000 zł | 18 033 | 0 m |
| Letnica | 54,5 m² | 6 | 899 999 zł | 16 514 | 61 m |
| ul. Sucha | 65,5 m² | 13 | 1 299 000 zł | 19 832 | 323 m |
| Sucha | 62 m² | 1 | 1 049 000 zł | 16 919 | 332 m |
| Sucha | 65,6 m² | — | 1 080 000 zł | 16 476 | 332 m |
| ul. Letnicka | 55 m² | 4 | 1 039 000 zł | 18 891 | 334 m |
| Letnicka | 63 m² | 2 | 1 164 999 zł | 18 492 | 462 m |
| Letnicka | 62 m² | 2 | 1 200 000 zł | 19 355 | 479 m |
| Letnicka | 62,8 m² | — | 1 165 000 zł | 18 554 | 479 m |
| Letnicka | 62,4 m² | — | 1 200 000 zł | 19 234 | 479 m |
| Letnicka | 65 m² | 0 | 1 275 000 zł | 19 615 | 479 m |
Mediana podobnych — 18 183 zł/m²; to mieszkanie — 16 959 zł/m² (−7%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 949 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Gdańsk
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 686 zł/m² (7171 transakcji); połowa transakcji między 11 076 zł/m² a 15 502 zł/m²; +4% rok do roku.
- Rynek wtórny 13 140 zł/m², pierwotny 12 111 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 921 zł/m² z 9234 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 58 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 12 766 zł/m²; I kw. 2025 — 13 013 zł/m²; II kw. 2025 — 13 028 zł/m²; III kw. 2025 — 13 131 zł/m²; IV kw. 2025 — 13 094 zł/m²; I kw. 2026 — 13 502 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.