Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-0TNVG1-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 55,6 m²
Saska, Kraków
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 55,6 m²
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-trzypokojowe-)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 13 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (17 900 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 17 615 zł/m²) za 55,6 m² wychodzi ok. 979 000 zł — oferta jest o 2% wyżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 20.10.2026 (8 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 93 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3600 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,3% rocznie brutto.
- 6Ulica SASKA: 19 ofert sprzedaży (mediana 17 845 zł/m²), 12 transakcji w rejestrze (mediana 17 547 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 916 zł/m² z 13 565 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 50 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 55,6 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 31 transakcji w 24 miesiące) mediana to 17 615 zł/m², czyli ok. 979 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 55,6 m² | — | 994 345 zł | 17 900 | — |
| Saska | 55,6 m² | — | 999 345 zł | 17 990 | 0 m |
| Saska | 55,4 m² | — | 990 000 zł | 17 870 | 0 m |
| Saska | 55 m² | 1 | 990 000 zł | 18 000 | 0 m |
| Saska | 61 m² | — | 697 500 zł | 11 434 | 0 m |
| ul. Saska | 61 m² | — | 769 000 zł | 12 607 | 0 m |
| Saska | 55 m² | 1 | 999 345 zł | 18 170 | 0 m |
| Saska | 55 m² | 1 | 994 345 zł | 18 079 | 0 m |
| Saska | 55,6 m² | — | 989 000 zł | 17 804 | 82 m |
| ul. Saska | 56 m² | 1 | 999 335 zł | 17 845 | 82 m |
| ul. Lipska | 48 m² | 0 | 880 000 zł | 18 333 | 221 m |
| ul. Żołnierska | 53 m² | — | 939 000 zł | 17 717 | 313 m |
| Szczygla | 54,3 m² | — | 971 056 zł | 17 870 | 497 m |
| Szczygla | 58,2 m² | — | 1 019 839 zł | 17 520 | 497 m |
| Szczygla | 54,3 m² | — | 965 622 zł | 17 770 | 497 m |
| Gromadzka | 56,3 m² | — | 919 246 zł | 16 342 | 565 m |
Mediana podobnych — 15 950 zł/m²; to mieszkanie — 17 900 zł/m² (+12%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 994 345 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 916 zł/m² (13 565 transakcji); połowa transakcji między 13 131 zł/m² a 17 005 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 730 zł/m², pierwotny 15 032 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 372 zł/m² z 21 682 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 93 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 876 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.