Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-JFBEYT-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 56 m², parter
Rolnicza, Górna, Łódź
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 56 m²
- Piętro
- parter z 5
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Górna
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-lodz-gorna-rolnicza-56) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-lodz-gorna-rolnicza/ob/49)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 22% wyższa od mediany 23 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (9315 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 10 621 zł/m²) za 56 m² wychodzi ok. 595 000 zł — oferta jest o 7% wyżej.
- 3W mieście Łódź ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 17% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 20.09.2026 (38 dni); połowa ogłoszeń w mieście Łódź wisi dłużej niż 90 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Ulica Rolnicza: 3 ofert sprzedaży (mediana 11 375 zł/m²).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Łódź: mediana 9232 zł/m² z 7812 aktów za 12 miesięcy, +8% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 23 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 56 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 13 transakcji w 24 miesiące) mediana to 10 621 zł/m², czyli ok. 595 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 56 m² | 0 | 637 000 zł | 11 375 | — |
| ul. Rolnicza | 60 m² | — | 779 000 zł | 12 983 | 0 m |
| Sąsiedzka | 61 m² | 3 | 739 920 zł | 12 130 | 171 m |
| Sąsiedzka | 67 m² | — | 690 000 zł | 10 299 | 171 m |
| ul. Sąsiedzka | 58 m² | — | 690 000 zł | 11 897 | 171 m |
| Ogniskowa | 62 m² | 4 | 460 000 zł | 7419 | 310 m |
| Ogniskowa | 63 m² | 0 | 599 000 zł | 9508 | 310 m |
| Ogniskowa | 62 m² | 0 | 599 000 zł | 9661 | 310 m |
| Bałtycka | 62 m² | 3 | 649 000 zł | 10 468 | 707 m |
| Juliana Ejsmonda | 57 m² | 11 | 420 000 zł | 7368 | 761 m |
| ul. Władysława Łokietka | 52 m² | — | 569 000 zł | 10 942 | 779 m |
| Gabrieli Zapolskiej | 56 m² | 0 | 373 000 zł | 6661 | 796 m |
| Poli Gojawiczyńskiej | 50 m² | 4 | 499 000 zł | 9980 | 803 m |
| Chóralna | 61,8 m² | — | 475 000 zł | 7691 | 945 m |
| Serdeczna | 62 m² | 4 | 459 000 zł | 7403 | 998 m |
| Wdzięczna | 50,1 m² | — | 419 000 zł | 8368 | 1 km |
Mediana podobnych — 9315 zł/m²; to mieszkanie — 11 375 zł/m² (+22%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 637 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 637 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Łódź
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9232 zł/m² (7812 transakcji); połowa transakcji między 7614 zł/m² a 10 581 zł/m²; +8% rok do roku.
- Rynek wtórny 7807 zł/m², pierwotny 10 003 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 311 zł/m² z 7948 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 90 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 2315 zł/m²; II kw. 2025 — 9274 zł/m²; III kw. 2025 — 9634 zł/m²; IV kw. 2025 — 7898 zł/m²; I kw. 2026 — 7741 zł/m²; II kw. 2026 — 7799 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.