Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-80DCHF-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 55,9 m²
Os. Piastów, Kraków
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 55,9 m²
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-trzypokojowe-) · Nieruchomości-online (krakow.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-aneksem-kuchenny)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 77 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (14 800 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 15 086 zł/m²) za 55,9 m² wychodzi ok. 843 000 zł — oferta jest o 4% niżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 24.09.2026 (34 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 93 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Domiporta, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2700 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4% rocznie brutto.
- 7Ulica os. PIASTÓW: 307 ofert sprzedaży (mediana 15 100 zł/m²), 153 transakcje w rejestrze (mediana 14 307 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 916 zł/m² z 13 565 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 39 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 55,9 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 420 transakcji w 24 miesiące) mediana to 15 086 zł/m², czyli ok. 843 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 55,9 m² | — | 810 550 zł | 14 500 | — |
| os.Piastów 75 | 50,1 m² | — | 730 730 zł | 14 600 | 0 m |
| Osiedle Piastów | 47 m² | — | 720 000 zł | 15 319 | 0 m |
| Osiedle Piastów | 55,9 m² | — | 676 000 zł | 12 097 | 0 m |
| Os. Piastów 78 | 51,3 m² | — | 699 000 zł | 13 639 | 0 m |
| Os. Piastów | 55,8 m² | — | 808 665 zł | 14 500 | 0 m |
| os. Piastów | 65 m² | — | 869 000 zł | 13 369 | 0 m |
| Osiedle Piastów | 59,4 m² | — | 861 445 zł | 14 500 | 0 m |
| Osiedle Piastów | 55,8 m² | — | 825 396 zł | 14 800 | 0 m |
| os.Piastów 75 | 51,5 m² | — | 767 648 zł | 14 900 | 0 m |
| Os. Piastów 78 | 49 m² | — | 686 000 zł | 14 000 | 0 m |
| Osiedle Piastów | 64,9 m² | — | 805 000 zł | 12 398 | 0 m |
| Osiedle Piastów | 57 m² | — | 650 000 zł | 11 404 | 0 m |
| Osiedle Piastów | 65,2 m² | — | 845 000 zł | 12 962 | 0 m |
| Os. Piastów | 59,4 m² | — | 867 386 zł | 14 600 | 0 m |
| Osiedle Piastów | 50,5 m² | — | 739 000 zł | 14 634 | 0 m |
Mediana podobnych — 14 800 zł/m²; to mieszkanie — 14 500 zł/m² (−2%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 810 550 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 810 550 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 916 zł/m² (13 565 transakcji); połowa transakcji między 13 131 zł/m² a 17 005 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 730 zł/m², pierwotny 15 032 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 372 zł/m² z 21 682 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 93 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 876 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.