Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-UGN6XI-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 56 m², piętro 3
Nyska, Wrocław
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 56 m²
- Piętro
- 3
- Rynek
- wtórny
Ogłoszenia: Adresowo (adresowo.pl/o/mieszkanie-wroclaw-krzyki-ul-nyska-3-pokojowe-) · Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-trzypokojowe-) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-wroclaw-krzyki-nyska/ob/4) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-wroclaw-krzyki-nyska-5) · Nieruchomości-online (wroclaw.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-oddzielna-kuchn)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 24% niższa od mediany 15 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (15 780 zł/m²) — i nie wyższa niż ceny transakcyjne obok: to okazja.
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 13 734 zł/m²) za 56 m² wychodzi ok. 769 000 zł — oferta jest o 13% niżej.
- 3W mieście Wrocław ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 8.11.2025 (354 dni); połowa ogłoszeń w mieście Wrocław wisi dłużej niż 55 dni.
- 5Mieszkanie jest na 5 portalach (Adresowo, Domiporta, Gratka, Morizon, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3600 zł miesięcznie — przy tej cenie to 6,4% rocznie brutto.
- 7Ulica Nyska: 26 ofert sprzedaży (mediana 15 430 zł/m²), 19 transakcji w rejestrze (mediana 14 249 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Wrocław: mediana 12 740 zł/m² z 7709 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 53 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 56 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 126 transakcji w 24 miesiące) mediana to 13 734 zł/m², czyli ok. 769 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 56 m² | 3 | 670 000 zł | 11 964 | — |
| Nyska | 51 m² | 4 | 804 760 zł | 15 780 | 0 m |
| Nyska | 56 m² | 2 | 862 461 zł | 15 401 | 0 m |
| Nyska | 56,6 m² | 2 | 915 000 zł | 16 166 | 0 m |
| Nyska | 56 m² | 1 | 1 172 704 zł | 20 941 | 0 m |
| Nyska | 54 m² | — | 985 000 zł | 18 241 | 0 m |
| ul. Nyska | 53 m² | — | 899 000 zł | 16 962 | 0 m |
| ul. Nyska | 63 m² | — | 849 000 zł | 13 476 | 0 m |
| Jesionowa | 64,7 m² | 3 | 699 000 zł | 10 802 | 110 m |
| Krzyki | 51,9 m² | 4 | 804 760 zł | 15 500 | 249 m |
| ul. Nyska 61 | 55,8 m² | 3 | 827 400 zł | 14 820 | 254 m |
| ul. Nyska 61 | 59,1 m² | 2 | 886 950 zł | 15 000 | 254 m |
| ul. Piękna | 63,3 m² | 3 | 991 000 zł | 15 656 | 289 m |
| okolice ul. Pięknej | 63 m² | 4 | 939 000 zł | 14 905 | 331 m |
| okolice ul. Paczkowskiej | 54,2 m² | 1 | 660 000 zł | 12 175 | 369 m |
| Widna | 55 m² | 1 | 749 000 zł | 13 618 | 735 m |
Mediana podobnych — 14 500 zł/m²; to mieszkanie — 11 964 zł/m² (−17%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Adresowo | dodane | 670 000 zł |
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 670 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 670 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 670 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 670 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Wrocław
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 740 zł/m² (7709 transakcji); połowa transakcji między 11 160 zł/m² a 14 595 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 12 541 zł/m², pierwotny 12 929 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 14 128 zł/m² z 14 935 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 55 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 14 740 zł/m²; I kw. 2025 — 12 609 zł/m²; II kw. 2025 — 12 349 zł/m²; III kw. 2025 — 12 450 zł/m²; IV kw. 2025 — 12 681 zł/m²; I kw. 2026 — 12 277 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.