Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-VQQL-Z-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 56 m²
Mehoffera, Warszawa
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 56 m²
Ogłoszenia: Nieruchomości-online (warszawa.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie-w-bloku-mieszkal)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 3% niższa od mediany 16 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (14 388 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 13 246 zł/m²) za 56 m² wychodzi ok. 742 000 zł — oferta jest o 5% wyżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (1 dzień); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3100 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,8% rocznie brutto.
- 6Ulica ul. Józefa Mehoffera: 16 ofert sprzedaży (mediana 13 911 zł/m²), 42 transakcje w rejestrze (mediana 13 173 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 49 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 56 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 40 transakcji w 24 miesiące) mediana to 13 246 zł/m², czyli ok. 742 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 56 m² | — | 779 000 zł | 13 911 | — |
| Mehoffera | 59,4 m² | — | 845 000 zł | 14 223 | 0 m |
| Pomorska | 57,5 m² | — | 848 535 zł | 14 770 | 351 m |
| Hanki Ordonówny | 55,4 m² | 4 | 840 000 zł | 15 163 | 440 m |
| Barszczewskiej | 58,2 m² | — | 808 563 zł | 13 883 | 511 m |
| Elżbiety Barszczewskiej | 63 m² | 1 | 876 534 zł | 13 913 | 523 m |
| Elżbiety Barszczewskiej | 64 m² | 2 | 903 727 zł | 14 121 | 523 m |
| Elżbiety Barszczewskiej | 61 m² | 5 | 888 567 zł | 14 567 | 523 m |
| Elżbiety Barszczewskiej | 61 m² | 7 | 900 925 zł | 14 769 | 523 m |
| Elżbiety Barszczewskiej | 60 m² | 0 | 880 008 zł | 14 667 | 523 m |
| Elżbiety Barszczewskiej | 62 m² | 0 | 870 988 zł | 14 048 | 523 m |
| Elżbiety Barszczewskiej | 58 m² | 1 | 810 443 zł | 13 973 | 523 m |
| Elżbiety Barszczewskiej | 59 m² | 0 | 837 558 zł | 14 196 | 523 m |
| Elżbiety Barszczewskiej | 56 m² | 0 | 836 569 zł | 14 939 | 523 m |
| Elżbiety Barszczewskiej | 55 m² | 7 | 812 725 zł | 14 777 | 523 m |
| Elżbiety Barszczewskiej | 63 m² | 3 | 889 146 zł | 14 113 | 523 m |
Mediana podobnych — 14 287 zł/m²; to mieszkanie — 13 911 zł/m² (−3%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 779 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.