Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-ER3FS7-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 55,7 m², piętro 7/10
Centrum, Kielce
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 55,7 m²
- Piętro
- 7 z 10
- Rok budowy
- 1975
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Centrum
Ogłoszenia: Adresowo (adresowo.pl/o/mieszkanie-kielce-centrum-ul-grochowa-3-pokojo) · Nieruchomości-online (kielce.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-oddzielna-kuchni) · Gethome (gethome.pl/oferta/sprzedam-mieszkanie-kielce-56m2-trzypokojo)
/media/galactica/twojem/ofe_110580964-f1915484.jpg)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 5% niższa od mediany 77 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (8465 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 8491 zł/m²) za 55,7 m² wychodzi ok. 473 000 zł — oferta jest o 5% niżej.
- 3W mieście Kielce ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 15% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 13.08.2026 (75 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kielce wisi dłużej niż 65 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Adresowo, Nieruchomości-online, Gethome), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Cena spadła o −2% (było 459 000 zł), 27.10.2026.
- 7Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2200 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,9% rocznie brutto.
- 8Ceny transakcyjne w mieście Kielce: mediana 9466 zł/m² z 2149 aktów za 12 miesięcy, +7% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 54 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 55,7 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 26 transakcji w 24 miesiące) mediana to 8491 zł/m², czyli ok. 473 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 55,7 m² | 7 | 449 000 zł | 8057 | — |
| Jagiellońska | 50 m² | 3 | 349 000 zł | 6980 | 195 m |
| Jagiellońska | 58,9 m² | — | 389 000 zł | 6604 | 195 m |
| Czarnów | 61,7 m² | 0 | 639 000 zł | 10 357 | 242 m |
| Czarnów | 56,1 m² | 1 | 659 000 zł | 11 757 | 242 m |
| ul. Owsiana | 63 m² | — | 530 000 zł | 8413 | 278 m |
| Jagiellońska | 50 m² | 4 | 369 000 zł | 7380 | 283 m |
| Lecha | 66 m² | 3 | 799 000 zł | 12 106 | 443 m |
| Lecha | 47 m² | 3 | 369 900 zł | 7870 | 443 m |
| Lecha | 46,1 m² | 0 | 389 900 zł | 8465 | 443 m |
| ul. Lecha | 58 m² | — | 689 000 zł | 11 879 | 443 m |
| Czarnów | 45,5 m² | 4 | 299 000 zł | 6566 | 530 m |
| Grunwaldzka | 53 m² | — | 529 900 zł | 9998 | 555 m |
| Grunwaldzka | 60 m² | — | 395 000 zł | 6579 | 555 m |
| Grunwaldzka | 48 m² | 2 | 420 000 zł | 8750 | 555 m |
| ul. Grunwaldzka | 48 m² | — | 387 000 zł | 8063 | 555 m |
Mediana podobnych — 8378 zł/m²; to mieszkanie — 8057 zł/m² (−4%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Adresowo | dodane | 459 000 zł |
| 27.10.2026 | Adresowo | zmiana ceny | 449 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 449 000 zł |
| 27.10.2026 | Gethome | dodane | 449 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kielce
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9466 zł/m² (2149 transakcji); połowa transakcji między 7990 zł/m² a 10 939 zł/m²; +7% rok do roku.
- Rynek wtórny 8734 zł/m², pierwotny 10 052 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 200 zł/m² z 2150 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 65 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 8662 zł/m²; I kw. 2025 — 8615 zł/m²; II kw. 2025 — 8774 zł/m²; III kw. 2025 — 8747 zł/m²; IV kw. 2025 — 8589 zł/m²; I kw. 2026 — 8866 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.