Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-9W-P0I-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 56 m², piętro 3/3
Józefa Mehoffera, Białołęka, Warszawa
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 56 m²
- Piętro
- 3 z 3
- Rok budowy
- 2009
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Białołęka
Ogłoszenia: Adresowo (adresowo.pl/o/mieszkanie-warszawa-bialoleka-ul-jozefa-mehoff) · Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-trzypokojowe-) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-warszawa-bialoleka-jozefa) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-warszawa-bialoleka-joz) · Nieruchomości-online (warszawa.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-kuchnia-z-okne) · Gethome (gethome.pl/oferta/sprzedam-mieszkanie-warszawa-jozefa-mehoff)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 4% wyższa od mediany 69 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (13 750 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 13 058 zł/m²) za 56 m² wychodzi ok. 731 000 zł — oferta jest o 9% wyżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 14.04.2026 (197 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Mieszkanie jest na 6 portalach (Adresowo, Domiporta, Gratka, Morizon, Nieruchomości-online, Gethome), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Ulica ul. Józefa Mehoffera: 16 ofert sprzedaży (mediana 13 911 zł/m²), 42 transakcje w rejestrze (mediana 13 173 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 29 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 56 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 6 transakcji w 24 miesiące) mediana to 13 058 zł/m², czyli ok. 731 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 56 m² | 3 | 799 000 zł | 14 268 | — |
| Józefa Mehoffera | 56 m² | 3 | 779 000 zł | 13 911 | 30 m |
| Józefa Mehoffera | 56 m² | 3 | 819 000 zł | 14 625 | 30 m |
| Józefa Mehoffera | 64 m² | 3 | 848 000 zł | 13 250 | 41 m |
| Krzysztofa Kiersnowskiego | 65 m² | — | 905 000 zł | 13 923 | 398 m |
| Klasyków | 67,1 m² | 0 | 1 195 000 zł | 17 817 | 1,1 km |
| Przylesie | 66 m² | 4 | 700 000 zł | 10 606 | 1,1 km |
| Przylesie | 66,3 m² | 5 | 679 000 zł | 10 241 | 1,2 km |
| Jana Husa | 66 m² | 4 | 639 000 zł | 9682 | 1,2 km |
| Jana Husa | 66 m² | 4 | 640 000 zł | 9697 | 1,2 km |
| Husa | 66,4 m² | — | 640 000 zł | 9639 | 1,3 km |
| Husa | 66,9 m² | — | 639 000 zł | 9552 | 1,3 km |
| Dziatwy | 60 m² | 1 | 1 019 000 zł | 16 983 | 1,3 km |
| Modlińska | 48 m² | 1 | 635 000 zł | 13 229 | 1,4 km |
| ul. Dionizosa 6A | 48,1 m² | 4 | 690 908 zł | 14 364 | 1,4 km |
| ul. Dionizosa 6A | 58,8 m² | 1 | 797 327 zł | 13 560 | 1,4 km |
Mediana podobnych — 13 859 zł/m²; to mieszkanie — 14 268 zł/m² (+3%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Adresowo | dodane | 799 000 zł |
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 799 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 799 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 799 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 799 000 zł |
| 27.10.2026 | Gethome | dodane | 799 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.