Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-FDNQFB-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 56 m², piętro 4/4
Jana Olbrachta, Rzeszów
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 56 m²
- Piętro
- 4 z 4
- Rynek
- wtórny
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-rzeszow-jana-olbrachta) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-rzeszow-jana-olbrachta/ob)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 7% wyższa od mediany 26 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (11 671 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 10 020 zł/m²) za 56 m² wychodzi ok. 561 000 zł — oferta jest o 25% wyżej.
- 3W mieście Rzeszów ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 2% niższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 15.05.2026 (166 dni); połowa ogłoszeń w mieście Rzeszów wisi dłużej niż 44 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2750 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,7% rocznie brutto.
- 7Ulica Jana Olbrachta: 54 ofert sprzedaży (mediana 12 099 zł/m²).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Rzeszów: mediana 9983 zł/m² z 3127 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 37 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 56 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 10 transakcji w 24 miesiące) mediana to 10 020 zł/m², czyli ok. 561 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 56 m² | 4 | 700 000 zł | 12 500 | — |
| Jana Olbrachta | 60,5 m² | — | 628 828 zł | 10 399 | 0 m |
| Olbrachta | 56,4 m² | 0 | 515 000 zł | 9125 | 0 m |
| Jana Olbrachta | 57,5 m² | — | 700 000 zł | 12 185 | 0 m |
| Olbrachta | 66,4 m² | — | 575 000 zł | 8662 | 0 m |
| Olbrachta | 66,2 m² | — | 575 000 zł | 8681 | 0 m |
| Olbrachta | 53,5 m² | — | 500 000 zł | 9355 | 0 m |
| Jana Olbrachta | 52 m² | — | 530 756 zł | 10 199 | 0 m |
| ul. Jana Olbrachta | 57 m² | — | 569 000 zł | 9983 | 0 m |
| Jana Olbrachta | 57 m² | 4 | 700 000 zł | 12 281 | 0 m |
| ul. Jana Olbrachta | 51 m² | — | 569 000 zł | 11 157 | 0 m |
| Jana Olbrachta | 56,4 m² | — | 700 000 zł | 12 403 | 0 m |
| Kazimierza Odnowiciela | 50,9 m² | — | 509 400 zł | 10 000 | 314 m |
| Kazimierza Odnowiciela | 60,5 m² | — | 628 000 zł | 10 385 | 314 m |
| Św. Kingi | 60 m² | 6 | 570 000 zł | 9500 | 330 m |
| Kingi | 64 m² | — | 613 380 zł | 9590 | 331 m |
Mediana podobnych — 10 199 zł/m²; to mieszkanie — 12 500 zł/m² (+23%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 700 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 700 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Rzeszów
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9983 zł/m² (3127 transakcji); połowa transakcji między 8591 zł/m² a 11 360 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 10 097 zł/m², pierwotny 9908 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 119 zł/m² z 4731 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 44 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): II kw. 2025 — 9842 zł/m²; III kw. 2025 — 10 096 zł/m²; IV kw. 2025 — 9839 zł/m²; I kw. 2026 — 10 302 zł/m²; II kw. 2026 — 9883 zł/m²; III kw. 2026 — 10 385 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.